10월 1일부터 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상이 넓어지고 신청기한도 연장된다. 세입자가 있는 주택을 매수한 뒤 입주를 미룰 수 있어 위축된 거래에 숨통이 트일 수 있지만, 유예가 끝나는 시기에 전세 매물이 줄어들 수 있다는 우려도 나온다.
국토교통부는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정령안에 따라 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체로 유예 대상을 확대한다. 신청기한은 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일로 1년 늘어난다. 기존에는 5월 12일 현재 임대 중이고 계약 종료일이 2028년 5월 11일 이내인 주택만 대상이었다.
허가 신청 전에 기존 세입자와 갱신계약을 맺고 갱신 기간이 시작됐다면, 갱신계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있다. 갱신은 1회, 최대 2년까지 인정돼 신청기한 15개월을 더하면 입주 유예 기간은 최장 3년 3개월가량이다.
매도자는 세입자 계약이 끝나기 전에도 집을 팔 수 있고, 매수자는 전세를 낀 채 살 수 있다. 다만 매수자는 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택이어야 하며, 허가 후 4개월 안에 주택을 취득하고 계약 종료일부터 2년간 실거주해야 한다.
정부는 세제 개편에 따른 양도세 중과 유예를 이유로 들었다. 내년 이후에도 유예를 적용받으려면 세입자가 있는 집을 팔아야 하지만 현행 특례는 올해 말 종료될 예정이었다. 입법예고는 18일부터 23일까지 6일간 진행됐다. 행정절차법상 입법예고 기간은 특별한 사정이 없으면 40일 이상이다.
매매 거래와 전세 수급
규제 완화가 이어졌지만 현재 시장은 매물이 쌓이고 거래는 위축된 모습이다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정한 뒤, 올해 2월 다주택자 매도 주택에 실거주 예외를 허용했고 5월에는 세입자가 있는 주택 전체로 대상을 넓혔다.
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 9월 28일 기준 서울 아파트 매물은 6만8856건으로 한 달 전보다 2.2% 늘었다. 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 5월 8994건에서 6월 5313건으로 40.9% 감소했다. 7월에는 5851건으로 늘었지만 8월 거래량은 28일 기준 3473건이다. 신고기한이 남아 최종 수치는 증가할 수 있다.
한국부동산원 기준 서울 아파트값은 9월 셋째 주까지 85주 연속 올라 역대 최장 기록과 같아졌다. 다만 상승폭은 4주 연속 축소됐고, 강남3구가 약세를 보이는 가운데 비강남권이 상승을 이끌었다.
세입자를 둔 주택의 거래는 늘 수 있지만, 유예 만료 시점에는 임대 매물이 줄어 전세 수급이 빠듯해질 수 있다. 무주택 매수자는 유예가 끝나면 직접 입주해야 하고, 기존 세입자는 갱신 뒤에도 계약을 이어가기 어려워진다. 특히 유예 만료가 몰리는 2028~2029년 전세시장에 부담이 될 수 있다는 지적이다.
한 업계 전문가는 임차인 계약을 유지한 채 무주택자가 매수할 수 있어 거래 가능한 매물이 늘어날 것이라면서도, 무주택 요건과 입주 후 2년 실거주 의무가 유지돼 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어지기는 어렵다고 말했다.