국토교통부는 지난 9월 30일 도심 공공주택 복합사업(도공복) 서울 신규 후보지 11곳을 발표했다. 용산 효창공원앞역 북측과 양천 염창역 남측, 서초 이수역 동측 등이 포함됐으며, 서초·송파·마포는 처음 후보지에 올랐다.
신규 후보지는 아직 구역 지정은 물론 예정지구 지정도 받지 않은 초기 단계다. 공공이 사업을 맡더라도 일정이 자동으로 빨라지거나 위험을 공공이 모두 부담하는 것은 아니다. 사업 철회 가능성과 주민 동의율, 새 아파트를 받을 수 있는 자격, 매입 가격 등을 살펴야 한다.
도공복은 민간이 추진하기 어려운 도심의 노후 지역을 공공이 정비해 주택단지로 조성하는 사업이다. 일반 재개발은 도시 및 주거환경정비법을 따르지만 도공복은 공공주택 특별법에 근거한다. 제도는 2021년 2월 4일 발표된 2·4 대책에 포함됐고, 같은 해 9월 법 시행으로 마련됐다.
사업 대상지는 입지에 따라 역세권의 주거상업고밀지구, 준공업지역의 주거산업융합지구, 노후 저층 주택가의 주택공급활성화지구로 나뉜다. 유형에 따라 용적률 혜택과 가격대가 달라질 수 있어 대상 물건이 어느 유형에 속하는지 확인해야 한다.
LH·SH·지방공사 등 공공주택사업자가 지구 안의 토지와 건물을 사들여 개발하는 방식이다. 일반 재개발과 달리 추진위원회와 조합을 두지 않으며 조합설립·관리처분계획 절차도 거치지 않는다. 조합 내부 갈등으로 사업이 멈출 가능성은 줄어들 수 있지만, 주민이 사업 속도를 조절하기 어렵고 진행 일정은 공공기관과 지자체의 행정 절차에 영향을 받는다.
토지 소유자는 현물보상으로 새 아파트를 우선 공급받거나 현금보상을 받을 수 있다. 현금보상은 감정평가액을 기준으로 하며, 사업에 참여하지 않으면 현금청산 대상이 된다. 따라서 매입 가격과 감정평가액의 차이가 현금으로 보상받는 경우에 영향을 줄 수 있다.
현물보상 자격은 LH 가이드라인에 따라 주택(다가구 특례 주택 포함), 1989년 1월 24일 기준 무허가 주택, 수도권 90㎡(약 27평) 이상 토지, 그 밖의 건축물 등으로 정해진다. 그 밖의 건축물은 지구별 공고 기준을 따른다. 자격 여부는 등기부등본과 건축물대장 등으로 확인해야 하며, 해당하지 않으면 새 아파트 대신 현금만 받을 수 있다.
도공복의 용적률 특례도 사업성에 영향을 주는 요소다. 2026년 4월 의결된 시행령 개정안에 따라 역세권 일반주거지역과 저층주거지는 용적률을 1.4배까지 높일 수 있게 됐다. 특례는 3년 한시로 적용되며, 특례 기간에 예정지구로 지정된 사업은 기간이 지난 뒤에도 적용받는다. 구체적인 용적률은 지구별 계획에서 정한다.
공원·녹지를 의무 확보해야 하는 사업 면적 기준은 5만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상으로 조정됐다. 10만㎡ 미만 사업지는 의무 대상에서 제외되며, 신규 후보지 가운데 효창공원앞역 북측은 9만 3262㎡다.
실제 공급가격은 지구별 사업계획 승인 단계에서 확정된다. 일반 재개발의 조합원 분양가에 해당하는 금액은 도공복에서 우선공급가로 불리며, 현물보상 대상자는 우선공급가에서 토지 감정평가액을 뺀 금액을 추가로 부담한다.
도공복 규정의 일몰은 2026년 말에서 한 차례 연장된 뒤, 2026년 8월 20일 국회 본회의를 통과한 공공주택 특별법 개정안으로 2029년 말까지 늘어났다. 신규 후보지의 착공 목표는 2030년 하반기로 일몰 시점보다 늦다. 일정 지연 여부와 제도 적용 시점을 함께 살펴야 한다.