올림픽파크포레온의 소유권이전등기가 지연 끝에 본격적으로 진행되면서 서울 강동구 둔촌동의 생애최초 주택 매수 통계가 이례적으로 늘었다. 최근 한 달 사이 매수가 급증했다기보다 과거 분양·매매 계약이 뒤늦게 등기에 반영된 결과로 풀이된다.
대법원 등기정보광장 집계에 따르면 지난 8월 둔촌동에서 생애 처음 집합건물을 매수해 소유권이전등기를 마친 사람은 2184명이었다. 이 가운데 20~49세는 여성 937명, 남성 895명으로 모두 1832명, 전체의 약 84%를 차지했다.
다만 이 수치를 지난달 둔촌동에서 무주택자 2000명 이상이 새로 집을 산 것으로 해석하기는 어렵다. 관련 통계는 해당 기간 신청된 등기 가운데 소유권이전(매매) 등기가 완료된 사례를 집계하기 때문이다. 실제 계약 시점과 등기 완료 시점 사이에는 상당한 차이가 생길 수 있다. 등기정보광장은 등기 완료일을 기준으로 이전에 소유자로 등기된 이력이 없는 집합건물 매수자를 생애최초 매수자로 분류한다.
이번 통계에는 올림픽파크포레온의 소유권이전등기가 대거 반영된 것으로 보인다. 단지는 2024년 11월 입주를 시작했지만 재건축 사업의 이전고시와 보존등기가 늦어져 입주 뒤에도 수분양자와 조합원 명의로 소유권 등기를 마치기 어려웠다.
재건축 사업을 추진한 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합은 3월 25일 이전고시를 마쳤고, 5월 14일 보존등기를 접수했다. 새 집합건물의 등기부를 처음 만드는 보존등기가 완료돼야 수분양자 등을 대상으로 소유권이전등기를 진행할 수 있다.
소유권이전등기는 현재 마무리 단계다. 조합 관계자는 조합원 약 5900명의 등기는 완료됐고 일반분양자와 매수자의 등기는 계속 진행 중이라며, 법무사를 통하거나 개인이 직접 신청하는 등기를 포함해 10월 10일까지 모든 등기를 마칠 예정이라고 밝혔다.
그동안 각종 시세 통계에 제대로 반영되지 않았던 올림픽파크포레온 가격도 집계되기 시작했다. KB부동산은 소유권이전등기가 본격화한 지난 8월 말부터 단지 매매 시세를 제공하고 있다. 전용면적 59㎡는 25억5000만원, 84㎡는 30억원으로 나타났다. 2024년 말 입주 이후 약 1년 10개월 만에 1만2000가구 규모 단지의 KB시세가 형성된 셈이다.
KB시세는 금융기관이 주택담보대출 심사에서 주택가격을 판단할 때 활용하는 자료가 될 수 있다. 금융권은 KB부동산시세 일반평균가 등 공신력 있는 기관의 평가자료를 주택가격 판단에 이용한다. 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출 최대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다.
따라서 KB시세가 25억원을 넘는 올림픽파크포레온 주택을 살 때 해당 시세가 시가 판단에 적용되면 주택 구입 목적 주담대 최대 한도는 2억원이 된다. 실제 대출 가능액은 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 등에 따라 더 줄어들 수 있다.
올림픽파크포레온은 아직 KB국민은행의 ‘KB선도아파트50’에 포함되지 않았다. KB선도아파트50은 전국 아파트 가운데 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 가격 흐름을 보여주는 지표다.
올림픽파크포레온은 1만2032가구 규모의 국내 최대 아파트 단지다. 전체 등기가 마무리되고 시세가 안정적으로 쌓이면 KB선도아파트50 구성에 변화가 생길지 주목된다. 현재 시가총액 1위는 송파구 가락동 헬리오시티로, 올해 5월 기준 시가총액은 22조6100억원이다. 올림픽파크포레온은 헬리오시티보다 가구 수가 많고 최근 KB시세도 높은 수준으로 형성돼 있어, 향후 지표에 편입되면 시가총액 1위에 오를 가능성이 높다.
올림픽파크포레온의 등기 완료는 향후 매매시장에도 영향을 줄 전망이다. 등기 전에는 조합원 입주권이나 분양권 등 권리 거래가 많았지만, 소유권이전등기를 마친 주택은 이후 거래부터 일반 아파트 매매로 이뤄질 수 있다.
다만 일반분양분 가운데 분양가상한제에 따른 실거주 의무가 남은 주택은 별도 제한을 받는다. 소유권이전등기가 끝났더라도 모든 일반분양 물량을 즉시 자유롭게 팔 수 있는 것은 아니다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 올림픽파크포레온이 투자 가치와 실거주 여건을 함께 갖춘 초대형 신축 단지라며, 강동권 신축 시장의 이정표 역할을 하고 주변 매매가와 전월세 가격에도 전반적인 영향을 줄 가능성이 있다고 말했다.