UBS의 「글로벌 부동산 버블 지수 2026」 보고서에서 서울은 최근 1년간 실질 주택가격 상승률이 비교 대상 주요 도시 가운데 가장 높았다. 소득과 임대료 등 경제 기초여건에 견준 주택가격을 평가하는 버블 지수는 서울이 비교 도시 중 다섯 번째로 높았다.
스위스 금융그룹 UBS가 최근 발표한 보고서에 따르면 서울의 주택가격은 지난 1년간 10% 넘게 상승해 23개 도시 가운데 가장 큰 오름폭을 기록했다. UBS는 인공지능(AI)이 이끄는 경제 성장이 상승 배경이라고 분석했다.
상승률은 서울에 이어 포르투갈 리스본, 스페인 마드리드, 홍콩, 일본 도쿄, 스위스 취리히와 제네바, 싱가포르 순으로 높았다. 도쿄는 **실질 가격 상승률 6%**를 기록했으며, 금리 인상의 영향이 아직 반영되기 전인 것으로 풀이됐다.
23개 도시의 평균 상승률은 **0.5%**에 머물렀다. 캐나다 토론토는 전년 대비 약 10% 하락했다. 밴쿠버와 호주 시드니, 독일 뮌헨·프랑크푸르트, 미국 로스앤젤레스·마이애미·뉴욕, 영국 런던, 프랑스 파리 등 유럽과 북미의 주요 도시 대부분도 하락세를 보였다.
주택가격 거품 위험이 가장 높은 도시로는 취리히와 도쿄가 꼽혔다. 마이애미, 두바이, 서울, 리스본, 제네바는 그다음으로 위험한 시장으로 분류됐다. 아시아에서는 서울과 홍콩의 지수가 크게 오른 반면, 싱가포르는 안정세를 유지하는 등 서로 다른 흐름을 나타냈다.
UBS의 글로벌 부동산 버블 지수는 주택가격이 소득, 임대료, 가계부채, 주택 건설 활동 등 경제 기초여건과 얼마나 괴리돼 있는지 평가한다.
주택담보대출 이자와 자기자본의 기회비용, 유지관리비, 세금, 감가상각비 등 주택 소유에 드는 비용은 대부분의 도시에서 임대료보다 높았다. 특히 홍콩과 밴쿠버, 로스앤젤레스에서는 소유 비용이 임대료를 크게 웃돌았다. UBS는 이는 해당 시장의 주택가격이 임대료 수익에 비해 비싸다는 의미라고 설명했다.
반면 마드리드와 서울, 두바이, 취리히는 주택 소유 비용이 임대료보다 낮은 도시군에 속했다. UBS는 이 같은 조건이 임차보다 주택 소유를 상대적으로 매력적으로 만들어 주택 수요를 뒷받침할 수 있다고 밝혔다.
UBS는 단기적으로 자금 조달 비용이 계속 상승해 주택 구매 여력을 낮추고, 주택가격 상승을 억제하는 요인으로 작용할 것으로 내다봤다.
UBS는 역사적으로 주택 구매 여력 약화와 주택가격·임대료 간 격차 확대가 주택시장 조정과 금융위기를 예고하는 선행 지표로 작용해 왔다고 설명했다. 또 거시경제 여건과 투자심리의 변화, 주택 공급의 큰 폭 증가는 주택가격 하락을 촉발할 수 있다고 밝혔다.