대법원 2부는 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인이 새 임대계약의 불가피성을 증명해야 한다고 판단했다. 대법원은 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 확정했다.
A씨는 2020년 7월 B씨로부터 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6000만원에 임차했다. 계약 기간은 2020년 9월부터 2022년 9월까지였다. A씨가 계약 종료를 앞둔 2022년 5월 갱신을 요구했지만, B씨는 본인이 거주하겠다며 거절했다.
B씨는 2022년 9월 전입신고한 뒤 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지 거주했다. 그러나 2024년 2월 제3자와 보증금 8억2000만원, 임대차 기간 2024년 4월부터 2026년 4월까지인 계약을 맺었다. A씨는 갱신 요구가 받아들여졌다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 새 계약을 맺었다며 손해배상을 청구했다.
「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신 가능 기간 안에 제3자에게 임대한 경우 손해를 배상하도록 정하고 있다. 소송에서 B씨는 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실의 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 새 임대가 불가피했다고 주장했다. 반환해야 할 보증금은 총 6억9000만원이었고, 새 임차인들에게 받은 보증금은 1억8000만원에 그쳤다고 밝혔다. 소득이 없어 대출이 어렵고 주택을 팔면 양도소득세 약 3억원을 내야 한다는 주장도 폈다.
1심은 다가구주택 임차인들의 보증금 반환 요구가 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이라고 보고 B씨의 손을 들어줬다. 2심은 보증금 반환채무가 이미 있었고 계약 종료에 따른 반환도 예상할 수 있었다며 판단을 뒤집었다. 새 임대가 불가피했다고 보기 어렵다며 A씨가 청구한 3800만원을 손해배상액으로 인정했다.
대법원은 정당한 사유가 인정되려면 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자 임대가 불가피했어야 하며, 이를 임대인이 증명해야 한다고 판시했다. B씨가 주장한 사정은 예측할 수 있었고 제3자 임대가 불가피하지 않았다는 2심 판단에 잘못이 없다며 상고를 기각했다.