상생임대주택 특례에 양도기한이 신설돼 2026년 10월 1일부터 시행됐다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝나는 시점에 따라 주택을 팔아야 하는 시한이 정해지며, 계약 체결 기한은 2026년 12월 31일까지로 더 연장되지 않았다.
상생임대주택 제도는 문재인 정부 시절인 2022년 2월 15일 도입됐다. 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고 2년 이상 임대하는 등 요건을 갖추면 양도소득세 비과세에 필요한 거주기간 가운데 1년을 채운 것으로 인정하는 내용이었다. 윤석열 정부는 2022년 8월 2일 거주요건을 전액 면제하는 방식으로 혜택을 확대했다. 계약 체결 기한은 당초 2022년 말에서 2024년 말까지 연장된 뒤, 2024년 11월 12일 개정으로 2026년 말까지 늘어났다.
이후 정부는 계약 체결 기한을 다시 연장하지 않고 기존 상생임대주택에도 양도기한을 뒀다. 정부는 세제개편안에서 비거주 주택 보유에 대한 세제지원을 합리화하려는 취지를 밝혔다. 계약갱신청구권 행사로 임대차계약에 법정 인상 한도가 적용되는 상황에서, 법을 준수했다는 이유만으로 거주요건을 전부 면제하는 혜택을 계속 유지할 필요는 없다는 판단이다.
상생임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 주택을 2027년 12월 31일까지 양도해야 한다. 임대기간이 2027년 이후 종료되는 경우에는 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 양도해야 한다. 임대기간이 2027년 6월 30일에 끝나는 사례의 양도기한은 2028년 6월 30일이다. 2029년 말은 모든 주택에 일률적으로 적용되는 매도기한이 아니라 특례 적용의 최종 한계일이다.
양도기한을 계산할 때 기준이 되는 날은 상생임대차계약의 임대기간 종료일이다. 임대를 이어가는 경우에는 2년을 채운 날과 실제 임대 종료일을 구분해야 한다. 주택 양도 시기는 원칙적으로 잔금청산일을 기준으로 하고, 잔금 전에 소유권이전등기를 마치면 등기접수일이 기준이다. 매매계약서 작성만으로는 부족하며 기한 안에 잔금을 치르거나 등기를 마쳐야 한다.
특례를 적용받으려면 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 요건을 모두 살펴야 한다. 주택을 취득한 뒤 임대인이 직접 체결한 직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대해야 하고, 다음 계약의 보증금이나 임대료 증가율은 직전 계약 대비 5% 이내여야 한다. 해당 계약으로 실제 2년 이상 임대하는 요건도 충족해야 한다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 하며, 계약금 수령 사실은 금융 증빙으로 확인돼야 한다.
주택을 매수하면서 전 세입자와의 계약을 승계한 경우, 그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않는다. 승계한 계약을 처음 갱신하면서 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 요건을 충족하지 못할 수 있다. 취득 후 임대인이 직접 체결한 계약으로 직전 임대기간을 채운 뒤 다음 계약의 요건을 따져야 한다. 전세와 월세를 전환했다면 세법상 환산 산식으로 인상률을 계산해야 하며, 임차인의 중도 퇴실이 발생한 경우에는 실제 임대기간과 새 계약의 임대기간 합산 가능 여부도 확인해야 한다.
주택 취득 후 직접 체결한 직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대했고 다음 계약을 앞둔 임대인은 2026년 12월 31일까지 인상률 5% 이내의 상생임대차계약을 체결하고 임대를 시작할 수 있다. 이후 실제 임대기간 2년 이상과 양도기한 등 나머지 요건을 충족해야 한다. 직전 보증금이 5억원인 주택을 5억 2500만원에 임대하는 사례는 인상률 5% 요건에 해당하지만, 보증금을 5억 5000만원으로 올리는 경우 인상률은 10%로 특례를 적용받을 수 없다.
실제 임대기간을 채우기 전에 추가 증액을 해 요건을 벗어나는 경우도 유의해야 한다. 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약이 될 수 있지만, 직전 계약 요건과 실제 임대기간, 양도기한을 모두 충족해야 한다. 특례를 적용받지 않더라도 적법한 갱신요구권 행사에 따른 법정 증액 제한은 5%다.
상생임대 혜택을 축소하고 양도기한을 신설한 조치에 대해 기존 제도를 믿고 임대료를 동결하거나 인상을 자제한 임대인의 신뢰를 훼손한다는 지적도 나왔다. 헌법재판소는 조세우대조치가 사정 변경에 따라 축소되거나 폐지될 수 있고, 기존 혜택이 계속될 것이라는 기대가 곧바로 법적으로 보호받는 기득권이 되는 것은 아니라고 판단했다(헌법재판소 2008. 5. 29. 선고 2006헌바99 결정 참조).
이번 개정은 이미 양도가 완료돼 확정된 비과세 혜택을 소급해 박탈하는 것이 아니라, 앞으로 양도하는 주택의 특례 적용 요건을 바꾸는 내용이다. 상생임대 요건을 갖추지 못한 임대인이 실거주를 선택하면 전월세 공급이 줄어들 수 있다는 우려와, 다른 집에 임차인으로 거주하던 1주택자가 본인 소유 주택에 입주하는 경우 공급과 수요가 함께 감소해 시장 영향이 크지 않을 수 있다는 견해도 제기됐다.
임대인은 기존 임대차계약서를 확인해 요건 충족 여부와 실제 임대 종료일, 양도기한을 살펴야 한다. 새로운 계약이나 갱신을 앞둔 경우에는 임대료 인상률뿐 아니라 실제 임대기간과 향후 양도 가능 시점도 함께 검토할 필요가 있다.