금리상승기에 금리가 0.25%포인트(p) 오르면 전국 아파트 매매가격은 6개월 뒤 1.2% 하락하는 것으로 분석됐다. 금리 인상에 따른 집값 하락 효과가 금리상승국면에서는 단기에 집중되는 양상이다.
국토연구원은 23일 이 같은 내용을 담은 '금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점' 보고서를 발간했다.
금리상승국면에서 0.25%p 인상 충격에 따른 전국 아파트 매매가격 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%로 추정됐다. 분석 대상을 전체 기간으로 넓히면 같은 시점별 반응은 각각 -0.5%, -0.9%, -1.2%였다. 전체 기간에는 시간이 지나며 하락 폭이 커졌지만, 금리상승국면에서는 인상 후 반년 안에 충격이 가장 컸다.
한국은행은 올해 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%p 인상했다. 현재 기준금리는 3.00%이며, 시장금리와 대출금리는 이보다 앞서 오름세를 보였다.
보고서는 집값 하락과 함께 차주의 원리금 상환 부담이 커질 수 있다며 가계의 채무상환능력과 연체 동향을 지속해서 점검해야 한다고 밝혔다. 특히 취약차주의 상환 부담이 상대적으로 크게 늘 수 있어 연체 가능성 등 금융건전성 관리가 중요하다고 강조했다.
시중 유동성 확대 흐름도 점검 과제로 제시했다. 금리 경로와 함께 유동성 흐름을 살피고, 과도한 유동성이 주택시장으로 유입되지 않도록 관리해야 한다는 것이다. 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴야 한다고 덧붙였다.
보고서가 인용한 자금조달계획서 집계에 따르면 서울 주택 매입자금 중 금융기관 대출 비중은 20212022년 15.7%에서 올해 14월 23.6%로 높아졌다. 같은 기간 주식·채권 매각대금 비중은 2.8%에서 6.6%로 증가했다. 금융기관 대출 비중 상승 폭은 7.9%p였다.
증여·상속 비중은 같은 기간 3.7%에서 6.4%로, 부동산 처분대금은 27.9%에서 32.9%로 각각 늘었다. 부동산 처분대금 비중은 5.0%p 상승했다.
반면 임대보증금 비중은 27.1%에서 6.6%로 20.5%p 하락했다. 이 수치는 예금과 현금 등 일부 조달 항목을 제외한 기준이다.
박진백 국토연 부연구위원은 "금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관돼 주택시장에 영향을 미친다"면서 "금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 이루어질 필요가 있다"고 말했다.