경기 동부에서 주택사업을 추진하는 한 중소 시행사가 사업계획승인 지연으로 종합부동산세 추징 위기에 놓였다. 주택건설업계는 사업 지연 현실을 고려해 세금 적용 기간을 늘리고 예외 기준을 명확히 해야 한다고 요구했다.
시행사 A사는 5년 전 약 200억원에 매입한 주택용지의 승인이 늦어지면서 감면받은 종부세를 추징당할 처지다. 추징 예상액은 종부세 약 12억원과 이자상당가산액을 더해 15억~20억원이다. 총사업비 700억원 규모 사업을 추진하면서 토지 매입 대출 이자도 부담해 온 회사에는 큰 부담이다. 분양 수입이 없는 상황에서 세금을 내지 못하면 대출금 조기 상환 요구로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.
금융위원회에 따르면 금융권 토지담보대출 잔액은 2024년 3월 말 27조9000억원에서 올해 3월 말 10조4000억원으로 62.7% 감소했다. 같은 기간 PF 대출 잔액은 134조2000억원에서 115조5000억원으로 줄었다. 주거용 건물 공사비지수는 2021년 1월 103.8에서 올해 8월 135.76으로 30.8% 상승했다. 전국 미분양 주택은 2023년 말 6만2489가구에서 올해 8월 6만9134가구로 늘었다.
업계는 토지 취득 후 5년이라는 시한이 인허가에 걸리는 시간을 충분히 반영하지 못한다고 주장한다. 택지개발이 끝난 주택용지는 통상 23년이면 사업계획승인이 가능하지만, 공장·상업시설 용지를 주거용으로 바꾸는 경우 도시계획 변경에 35년이 걸리고 전체 승인까지 5~8년이 소요되기도 한다. 지자체 심의 지연이나 반복적인 보완 요구가 있어도 세금 부담은 사업자가 지게 된다는 지적이다.
정부는 지난해 말 조세특례제한법을 개정해 천재지변이나 법령상 제한 등 정당한 사유로 승인이 지연되면 종부세를 추징하지 않는 예외를 마련했다. 다만 업계는 용도지역 변경 등 도시계획 절차와 금융경색이 예외로 인정되는 범위가 불분명해 과세당국과 사업자 간 다툼이 생길 수 있다고 우려한다.
행정안전부는 주택건설용 토지의 재산세 분리과세 적용 기간을 사업계획승인 후 5년으로 제한하는 지방세제 개편을 추진하고 있다. 비수도권과 수도권 인구감소지역에는 8년을 적용하는 방안이다. 기간 안에 준공하지 못하면 분리과세 혜택을 잃어 재산세와 종부세 부담이 커질 수 있다. 업계는 착공 전 심의와 공사에 시간이 걸리고, 문화재 발견이나 토양오염 정화 등 예측하기 어려운 변수도 있다고 밝혔다.
대한주택건설협회는 지난 5월 주택건설용 토지의 종부세 합산배제 기한을 현행 5년에서 7년으로 연장해 달라고 정부에 건의했다. 재산세 분리과세 기간 제한은 철회해 달라고 요구했다. 협회는 중소 주택사업자의 유동성 부담을 고려한 세제 개선이 필요하다고 밝혔다.