서울시가 대규모 재개발이 어려운 저층주거지 7곳을 특별건축구역으로 지정하는 안을 추진한다. 골목과 마을 형태를 유지하면서 집주인이 필지 단위로 신축·개량할 수 있도록 건축 규제를 완화하는 사업이다.
서울시는 휴먼타운 2.0 대상지 7개 구역, 총 25만3874㎡의 특별건축구역 지정안이 지난 13일 제18차 건축위원회 심의를 통과했다고 밝혔다. 대상지는 중랑구 망우동(127의 37), 강북구 수유동(522의 31), 성북구 삼선동1가(300), 중구 신당동(432의 173), 강서구 화곡1동(370의 38)·화곡2동(167의 10), 구로구 개봉동(288의 7) 일대다. 이달 2일 지정한 옥인동·명륜3가·망우3동에 이어 7곳이 추가됐다.
특별건축구역에서는 조경·건폐율·용적률·대지 안의 공지·높이 제한을 지역 여건에 맞게 완화할 수 있다. 모든 구역은 디자인 가이드라인을 충족하면 조례상 용적률의 최대 1.2배까지 적용받을 수 있으며, 건폐율과 높이 특례는 지형과 용도지역에 따라 달라진다. 개봉동은 3종 일반주거지역이 포함돼 용적률을 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있다.
수유동 인수봉 숲길마을은 자연경관지구 규제를 완화해 건폐율을 40%에서 최대 60%로, 높이를 16m에서 20m로 조정한다. 다만 고도지구에는 적용되지 않는다. 삼선동1가 장수마을은 한양도성 인접 지역으로, 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 지구단위계획상 높이를 기준의 1.2배까지 완화한다. 망우동은 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가를 조성하면 해당 층 건폐율을 60%에서 70%까지 적용한다. 화곡1·2동과 신당동은 지상에 드러나는 지하층을 주차장·비주거 용도로 사용할 때 해당 부분 건폐율을 60%에서 80%까지 인정한다.
7개 구역에는 공통 특례도 적용한다. 연립주택은 건축선·인접 대지 경계선에서 띄워야 하는 거리를 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄인다. 옥상 조경을 법정 조경 면적으로 인정하는 비율은 2분의 1에서 3분의 2로 넓힌다.
특례는 자동 적용되지 않는다. 구역별 디자인 가이드라인 반영도를 평가해 합계 5점 이상이면 조례 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용한다. 가이드라인은 건축 배치·외관 디자인·외부공간 등 12~14개 항목으로 구성되며, 건축주가 신청하면 건축위원회 심의위원이 평가한다. 예컨대 2종 일반주거지역(7층 이하)의 165㎡(약 50평) 대지는 용적률 산입 연면적 상한이 330㎡이며, 5점 이상이면 363㎡, 10점 이상이면 396㎡로 늘어난다.
특례를 받으려는 건축주는 특례가 필요한 이유와 기대 효과를 담은 특례적용계획서를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 제출해야 한다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단 ‘휴머네이터’의 기획설계와 상담을 무료로 받을 수 있다. 특례를 받은 건축물은 허가·신고 후 12개월 안에 착공해야 하며, 특별건축구역은 지정 3년 뒤 성과 평가를 거쳐 존속 여부를 정한다. 서울시는 지역 여건에 따라 리모델링 활성화 구역과 건축협정 집중구역 지정도 연계할 방침이다.
명노준 서울시 주택실장은 휴먼타운 2.0이 마을의 옛길과 지형의 가치를 지키면서 쾌적한 주거를 가능하게 하는 모델이라고 밝혔다.