대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 임대인이 이후 제3자에게 주택을 임대하려면 불가피한 사유를 증명해야 한다고 판시했다. 임차인이 임대인을 상대로 낸 손해배상 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 확정했다.
임차인은 2020년 7월 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6천만원에 임차했다. 계약 종료를 앞둔 2022년 5월 갱신을 요구했지만, 임대인은 실거주를 이유로 거절했다. 임대인은 2022년 9월 전입신고한 뒤 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지 거주했다. 그러나 2024년 2월 새 임차인과 보증금 8억2천만원, 임대차 기간 2024년 4월∼2026년 4월의 계약을 맺었다.
임차인은 갱신 요구가 받아들여졌다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 새 임대차계약을 체결했다며 손해배상을 청구했다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인의 손해를 배상하도록 정하고 있다.
임대인은 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실의 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 새 임대가 불가피했다고 주장했다. 반환해야 할 보증금은 총 6억9천만원이었고, 새 임차인들에게 받은 보증금은 1억8천만원이었다. 임대인은 소득이 없어 대출이 어려웠고, 주택을 팔면 양도소득세 약 3억원을 내야 한다고 주장했다.
1심은 전세사기 문제가 대두된 2022년 말께 다가구주택 임차인들의 동시 보증금 반환 요구가 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이라며 임대인의 주장을 받아들였다. 반면 2심은 보증금 반환채무가 이미 있었고 계약기간 종료에 따른 반환도 예상할 수 있었다고 봤다. 제3자 임대가 불가피했다고 볼 수 없다며 임대인에게 손해배상을 명했다.
2심은 새 임대차에서 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4천400만원) 범위에서 임차인이 청구한 3천800만원을 손해배상액으로 인정했다. 대법원은 상고를 기각하며, 정당한 사유가 인정되려면 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했어야 한다고 밝혔다. 정당한 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 판시했다.