한국도시부동산학회가 13일 연 ‘정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가’ 토론회에서 3기 신도시의 용적률을 높여 주택을 추가 공급하고 정비사업 이주 수요를 분산하자는 방안이 제시됐다. 전월세 시장 불안을 이유로 정비사업을 늦추면 중장기 공급이 위축될 수 있다는 지적도 나왔다.
정재훈 단국대 도시계획부동산학부 교수는 정비사업 인허가가 향후 착공과 입주 물량을 결정한다며 속도 조절론을 비판했다. 이주에 따른 단기 전월세 불안을 줄이려다 사업이 지연되면 금융비용 증가로 조합원 분담금과 분양가가 오를 수 있다고 설명했다.
정 교수는 서울과 수도권 신도시 개발을 연계하는 ‘스마트 이주대책’을 제안했다. 3기 신도시 6개 지구의 공동주택용지 평균 용적률은 194.1%로 분석됐으며, 이를 300%로 높이면 공급 물량이 기존 14만4892가구에서 20만8569가구로 늘어나는 것으로 추산됐다. 증가분은 6만3677가구로, 일산신도시 최초 계획 물량인 6만9000가구에 맞먹는 규모다. 정 교수는 추가 택지 지정이나 토지 수용 절차 없이 공급을 늘릴 수 있다고 밝혔다.
정 교수는 지구별 입주 일정과 정비구역 관리처분 일정을 연동하고, 서울 도심 접근성이 좋은 지역을 우선 검토할 것을 제안했다. 이주 예정 가구의 이동 의향을 조사하고, 용적률 상향에 따른 개발 이익 일부를 교통·학교·상하수도 등 기반 시설에 활용해야 한다고 덧붙였다.
김정섭 울산과학기술원 지구환경도시건설공학과 교수는 선행 연구에서 이주에 따른 전셋값 상승이 주로 이주 전후 2~3개월간 인근 지역에 나타난 뒤 안정되는 경향을 보였다고 설명했다. 영향 범위는 정비구역 주변 1㎞ 이내에 집중됐으며, 정비사업 완료에 따른 공급 확대가 장기적으로 주택 가격 안정에 기여할 수 있다고 분석했다.
박동하 건국대 부동산학과 교수는 서울의 주택 멸실량과 준공량만 비교하면 이주 가구가 경기·인천으로 이동하는 점을 반영하기 어렵다고 지적했다. 서울 서초구와 과천시, 강동구와 하남시, 은평구와 고양시처럼 행정구역이 달라도 수요가 연결된 지역이 있다고 설명했다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 국토교통부의 노후계획도시 이주대책이 실제 정비사업 물량을 충분히 반영하지 못한다고 지적했다. 국토부는 1기 신도시별 반경 약 10㎞ 이내의 공급 예정 물량을 토대로 이주 수요를 분석하고, 수요가 특정 시기에 몰리면 정비사업 시기를 조정하는 방안을 마련했다.