대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 확정했다. 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 임대인이 갱신 기간이 끝나기 전에 제3자와 새 임대차계약을 맺으려면, 불가피한 사정이 있었음을 증명해야 한다고 판단했다.
A씨는 2020년 7월 B씨 소유의 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6천만원에 임차해 2020년 9월부터 2022년 9월까지 거주하기로 했다. A씨가 2022년 5월 계약 갱신을 요구하자 B씨는 실제 거주하겠다며 거절했다. B씨는 2022년 9월 전입신고한 뒤 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지 실거주했다.
하지만 B씨는 2024년 2월 새 임차인과 보증금 8억2천만원, 임대차 기간 2024년 4월부터 2026년 4월까지인 계약을 맺었다. A씨는 갱신 요구가 받아들여졌다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 새 임대차계약을 체결했다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구했다. 법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해를 배상하도록 정하고 있다.
쟁점은 B씨에게 정당한 사유가 있었는지였다. B씨는 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실의 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구했다고 주장했다. 반환해야 할 보증금은 총 6억9천만원이었고 새 임차인들에게 받은 보증금은 1억8천만원에 그쳤으며, 소득이 없어 대출이 어렵고 주택을 팔면 양도소득세 약 3억원을 내야 해 새 임대차가 불가피했다는 취지였다.
1심은 전세 위험성이 사회적으로 대두된 2022년 말께 다가구주택 임차인들이 동시에 보증금 반환을 요구한 사정은 갱신 거절 당시 예측하기 어려웠다며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 보증금 반환채무가 갱신 거절 당시 이미 존재했고, 2024년 2월에는 계약기간이 끝나 반환해야 한다는 점도 예상할 수 있었다고 봤다. 또 제3자 임대 외에도 여러 방법이 있었으므로 임대가 불가피했다고 보기 어렵다고 판단했다.
2심은 새 임차인에게 받은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분인 4천400만원 범위에서 A씨가 청구한 3천800만원을 손해배상액으로 인정했다. 대법원은 상고를 기각하며, 정당한 사유가 인정되려면 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 있어야 하고 제3자 임대가 불가피해야 한다고 판시했다. 그 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 밝혔으며, B씨의 주장은 요건을 충족하지 못했다고 봤다.