재건축 분담금과 고가주택 양도세 부담을 면밀히 따져야 한다는 조언이 나왔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 백종원 세무법인 와이즈 세무사는 지난 2~3일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 재건축 사업성과 세금 부담을 고려한 주택 관련 의사결정이 필요하다고 밝혔다.
김 소장은 공사비와 금리 상승, 대출 규제가 맞물리면서 재개발·재건축 사업을 선별적으로 살펴야 한다고 말했다. 과거 평균 분담금 5억원을 예상했지만, 이제는 10억원 수준에 이를 수 있다고 전망했다. 정비사업의 판단 기준으로는 사업성·입지·분담금 납부능력을 제시했다.
용적률 인센티브나 종상향만으로 사업성을 낙관해서는 안 된다는 설명이다. 종상향에 따른 기부채납으로 땅의 20%를 내놓으면 실질적인 연면적 증가폭이 기대보다 작을 수 있어, 세대별 대지지분도 살펴야 한다고 했다. 김 소장은 강북권이나 수도권 외곽의 용적률 250% 초과 구축 가운데 대지지분이 8~10평인 곳은 분담금이 10억~12억원에 이를 수 있다고 말했다. 분담금을 낼 능력이 부족하거나 완공 후 시세가 분담금을 뒷받침하지 못하면 사업이 멈출 수 있다며 대지지분과 입지, 조합의 사업 추진 여력을 검증해야 한다고 강조했다.
백 세무사는 2026 세제개편안에 따른 고가주택 보유자의 세 부담 변화를 설명했다. 10년 전 25억원에 취득한 압구정현대를 지난해 127억원에 매도한 사례에서, 장기간 거주한 1주택자로 공제특례를 적용받아 양도세가 약 7억원이었다고 소개했다. 개편안이 시행되면 같은 사례의 세금이 40억원으로 늘어날 수 있다고 말했다.
개편안이 2029년 이후 시행되면 장기간 보유했더라도 거주하지 않은 경우 공제를 받지 못할 수 있다며, 고가주택 보유자는 실거주 여부와 매도 시점에 따른 세 부담을 비교해야 한다고 조언했다. 다주택자에게는 매도나 증여 등을 통해 주택 수를 줄일지 검토할 필요가 있다고 했다. 매도를 결정한 경우 2027년 12월 31일 이전에 매도해야 절세가 가능하다고 밝혔다.