서울시가 재건축·재개발 사업성을 높이기 위해 용적률과 공공기여 규제를 추가로 완화한다. 높이 제한으로 법적상한용적률을 모두 활용하지 못하는 재건축 단지는 종상향에 따른 공공기여 부담을 줄이고, 공원·녹지 등 필수시설을 기부채납하는 사업장은 법적상한용적률까지 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 하는 내용이다. 신속통합기획 과정에서 사업성 보완이 필요할 경우 공공기여를 추가로 낮추는 방안도 담겼다.
서울시는 2026년 9월 29일 이런 내용을 담은 2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 변경을 추진 중이라고 밝혔다.
높이 규제 받는 재건축 공공기여 완화
고도·경관지구나 국가유산 주변처럼 종상향을 하더라도 높이 제한으로 법적상한용적률까지 개발하지 못하는 곳이 공공기여 완화 대상이다.
제3종 일반주거지역이 준주거지역으로 종상향되면 법적상한용적률은 300%에서 500%로 높아진다. 다만 높이 규제로 실제 개발 가능한 용적률이 400%에 그칠 경우 공공기여율은 10%에서 5%로 낮아진다. 종상향으로 실제 늘어난 용적률이 절반인 만큼 공공기여도 절반만 적용하는 방식이다.
필수시설 기부채납에 용적률 인센티브
공원·녹지 등 관련 법령에 따라 설치해야 하거나 도시계획 관련 위원회가 필요성을 인정한 시설을 기부채납하는 정비사업은 용적률 인센티브를 더 활용할 수 있게 된다. 현재는 시설을 제공해 추가 용적률을 받을 수 있어도 기본계획상 상한용적률에 걸려 인센티브를 모두 반영하지 못하는 경우가 있다.
노원구 월계삼호4차와 중계그린이 수혜 단지로 꼽힌다. 두 단지는 공원·도로 등 정비기반시설을 의무적으로 기부채납해야 하지만, 제3종 일반주거지역의 상한용적률에 막혀 기부채납에 상응하는 용적률 인센티브를 모두 반영하지 못했다.
노원구 시뮬레이션 결과, 변경안이 확정되면 월계삼호4차의 용적률은 약 10%포인트, 중계그린은 약 5%포인트 높아질 것으로 추산됐다. 늘어난 용적률을 일반분양 물량으로 전환하면 조합 수입이 늘어 분담금을 낮추는 데 도움이 될 수 있다.