김인만 김인만부동산경제연구소장은 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 행사 강연에서 최근 부동산 시장은 투자 수요보다 실수요자가 중심이라고 진단했다. 지난해 4분기부터 올해까지 서울 외곽과 경기도가 상승세를 이끌었으며, 전월세난을 겪는 수요자가 외곽으로 이동하고 있어 내년까지 ‘덜 똘똘한 한 채’ 흐름이 이어질 것이라고 말했다.
김 소장은 강남권은 세제 개편에 따른 급매물 증가로 집값이 일시적으로 하락하는 반면, 다른 지역은 실거주 목적의 매수세가 상승을 주도한다고 설명했다. 8·3 세제개편안을 앞두고 장기간 거주한 은퇴 고령층 등이 절세를 위해 매도하면서 호가가 낮아지고 있다는 것이다.
그는 개편안의 대상으로 시가 35억원 이상 초고가 주택, 비거주 1주택, 다주택, 장기 보유를 꼽았다. 정부안대로 시행되면 고가주택 세금 부담이 2028년 34배, 2030년 56배로 늘어날 수 있다고 말했다. 강남은 내년 상반기까지 약세가 이어지고, 내년 6월 1일 이후 매도 수요가 정리되면 현금 여력이 있는 자산가의 매수가 이어질 것으로 내다봤다.
서울 외곽과 경기도에서는 전월세난에 따른 ‘생존 매수’가 가격을 밀어 올리고 있다고 분석했다. 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 데다 계약갱신청구권, 실거주의무, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등이 겹치며 전세 매물이 사실상 사라졌다는 설명이다. 전월세 부담을 견디지 못한 수요자들이 대출로 살 수 있는 가격대의 주택을 찾고 있다고 덧붙였다.
김 소장은 초고가 주택 수요가 종합부동산세 부담이 적은 시가 30억원 이하 한강벨트 단지로 옮겨가고, 시가 20억원 이하 서울 외곽·수도권 아파트에는 신혼부부와 다운사이징 수요, 생존 매수가 몰릴 것으로 전망했다. 전 고점을 회복하지 못한 수도권 아파트 사이에서도 가격을 따라잡는 움직임이 나타날 수 있다고 했다.
인천과 안성·의정부·포천 등 경기 북부까지 오른 뒤 2028~2029년 강남이 다시 상승할 것이라고 내다봤다. 대출이 더 줄어들면 경기 서남권과 인천 북부로 생존 매수세가 확대될 것이라고도 말했다.
무주택자에게는 조달 가능한 자금 범위에서 매수에 나서라고 조언했다. 서울의 공급 확대가 어려운 상황인 만큼 서울 외곽이나 경기도 주택, 재개발 빌라 등도 선택지로 제시했다.
유주택자에 대해서는 보유 주택 수와 상황에 따른 대응 방안을 제시했다. 3주택 이상은 2주택까지 줄이고, 2주택자는 보유 주택의 가치에 따라 한 채 증여 또는 가치가 낮은 주택 매도를 고려하라고 했다. 장기 보유 1주택자는 양도차익이 큰 경우 2027년 매도 후 갈아타기, 고령자는 같은 시기 매도 후 실버타운 입주를 제시했다. 거주하지 않는 30억원 이하 주택은 실거주를, 보유세 부담이 큰 고가주택 거주자는 임대 후 비거주하는 방안도 언급했다.