금리가 오르는 국면에 기준금리가 0.25%포인트 상승하면 6개월 뒤 전국 아파트 매매가격이 1.2% 하락한다는 연구 결과가 나왔다. 금리 변화가 주택 가격에 미치는 영향은 시차를 두고 나타날 수 있어 지속적인 점검이 필요하다는 지적이다.
국토연구원은 23일 발표한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서에서 1999년 5월부터 2026년 8월까지 금리 변화가 주택시장에 미친 영향을 분석했다. 이 기간 금리 상승 국면은 7회, 총 144개월이었으며 하락 국면은 7회, 184개월이었다.
금리 상승 국면에서 0.25%포인트 인상 충격에 따른 전국 아파트 매매가격 하락 폭은 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9%로 추정됐다. 전체 기간을 대상으로 한 분석에서는 각각 0.5%, 0.9%, 1.2% 하락하는 것으로 나타났다.
연구원은 “금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향이 일정한 시차를 두고 나타나는 만큼 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리 변화가 주택 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검해야 한다”고 밝혔다.
연구원은 올해 중동 전쟁에 따른 유가 급등과 물가 상승 압력으로 주요국 중앙은행들이 기준금리 인상으로 돌아선 점에 주목했다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 이달 16일 물가상승률이 높은 수준이라고 평가하고 금리 목표 범위를 3.75~4.00%로 0.25%포인트 인상했다. 일본은행(BOJ)은 2024년 3월 마이너스 금리를 종료한 뒤 인상 기조를 이어가고 있다. 올해 6월에 이어 9월에도 정책금리를 0.25%포인트 올려 1.25%로 높였다.
한국도 2024년 10월부터 이어진 기준금리 인하를 마무리하고 올해 7월과 8월 각각 0.25%포인트씩 기준금리를 인상했다. 이에 따라 1999년 이후 일곱 번째 금리 상승 국면에 진입했다. 통상 금리 상승은 주택 구입자의 자금 조달 비용과 원리금 상환 부담을 높여 주택 수요와 가격을 압박한다. 그러나 최근에는 금리 상승에도 서울 아파트 실거래가격이 2026년 7월 전년 동월보다 14.5% 오르는 등 상승세를 보였다.
연구원이 서울 주택 매입자금 조달 구성을 분석한 결과, 임대보증금 비중은 20212022년 27.1%에서 20232025년 16.1%, 2026년 1~4월 6.6%로 하락했다. 반면 금융기관 대출 비중은 같은 기간 순서대로 15.7%, 22.6%, 23.6%로 상승했다.
부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금, 증여·상속이 차지하는 비중은 20212022년과 비교해 2026년 14월 각각 5.0%포인트, 3.8%포인트, 2.7%포인트 높아졌다. 특히 주식·채권 매각대금과 증여·상속 비중은 2023~2025년 3%대에서 6%대로 두 배 가까이 증가했다. 연구원은 금융기관 대출 외에도 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 경로의 주택시장 자금 유입을 점검할 필요가 있다고 봤다.