국토연구원이 최근 발간한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서는 기준금리가 0.25%포인트(p) 오를 때 금리 상승 국면에서 전국 아파트 매매가격이 6개월 뒤 1.2% 하락하는 것으로 분석했다.
보고서를 작성한 박진백 부연구위원, 박천규 토지주택건설연구본부장, 전성제 부동산시장정책연구센터장은 최근 금리 인상이 재개되면서 금리 상승이 주택시장에 미치는 영향을 점검할 필요성이 커졌다고 설명했다.
보고서에 따르면 금리 상승 국면에서 0.25%p 인상 충격에 대한 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%였다. 반면 전체 기간 기준으로는 각각 -0.5%, -0.9%, -1.2%로 나타났다. 금리 상승 국면에는 가격 하락 영향이 단기에 크게 나타나고, 전체 기간에는 시간이 지나며 확대되는 양상이라고 분석했다.
한국은행 금융통화위원회는 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 0.25%p 올려 연 3%로 결정했다. 7월에 이어 두 차례 연속 인상이다.
보고서는 금리 상승이 주택가격 하락과 가계의 원리금 상환 부담 증가로 이어지면 차주의 채무상환능력이 약해져 연체 가능성이 커질 수 있다고 지적했다.
다만 최근에는 금융기관 대출 외에도 전세보증금, 증여와 가족 간 차입, 주식·채권 매각 대금 등 다양한 경로의 유동성이 주택시장으로 유입되고 있다고 짚었다. 주택시장을 살피려면 대출기관뿐 아니라 여러 자금조달 경로를 함께 점검해야 한다는 제언이다.
서울 주택 매입자금에서 금융기관 대출이 차지하는 비중은 20212022년 15.7%에서 20232025년 22.6%로 높아졌고, 2026년 1~4월에는 23.6%를 기록했다.
부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 증여·상속 비중은 20212022년과 비교해 2026년 14월 각각 5.0%p, 3.8%p, 2.7%p 상승했다. 주식·채권 매각대금과 증여·상속 비중은 20232025년 3.4%, 3.7%에서 2026년 14월 6.6%, 6.4%로 각각 높아졌다.
국토연구원은 금리와 시중 유동성이 밀접하게 연결돼 주택시장에 영향을 준다고 밝혔다. 최근 시중 유동성이 확대되는 흐름이 나타나는 만큼 금리 경로와 유동성 흐름을 계속 점검하고, 주택시장으로 들어오는 자금의 규모와 경로를 함께 살펴볼 필요가 있다고 제언했다.