심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미 IAU 교수)은 집코노미 박람회 2026 부대행사인 집코노미콘서트에서 수도권 전월세 시장과 비아파트 투자 전망을 발표했다. 그는 전월세 매물 부족이 매매 시장을 밀어 올리는 국면이라며, 비아파트와 수익형 부동산은 월세 수익률과 아파트 대체 가능성을 기준으로 살펴야 한다고 말했다.
심 교수는 임대차 계약 만기와 신규 입주 물량 감소, 정비사업에 따른 이주 수요가 겹치면서 서울·수도권 주요 지역의 전월세 매물이 빠르게 줄고 있다고 진단했다. 과거에는 전셋값 상승이 문제였다면 지금은 계약할 매물 자체가 부족하다는 설명이다. 특히 성북·동대문 등 동북권과 서울 외곽에서 전세 수급 불균형이 매매가를 자극하고 있으며, 분양가 상한제가 적용되지 않는 외곽 지역의 일반분양가 상승이 주변 구축과 비아파트 시세에도 영향을 주고 있다고 말했다.
비아파트 투자는 전세 갭투자보다 월세 수익형으로 접근하는 것이 중요하다고 강조했다. 보유세와 금융 비용이 늘어나는 환경에서는 시세차익만 노리는 전세 레버리지 투자가 유효하지 않을 수 있다며, 연 4~5% 수준의 임대 수익률이 확보되는 상품을 선별해야 한다고 설명했다.
신규 분양에 맹목적으로 청약하기보다는 준공·입주 시 잔금 부담으로 나오는 입주장 매물을 살펴보는 편이 안전하다는 의견도 냈다. 높은 공사비와 사업 마진이 반영돼 신규 비아파트 분양가가 높다는 이유에서다.
상품 유형으로는 2020년 이후 준공한 신축과 방 2개·화장실 2개 구조의 투룸 이상을 제시했다. 원룸은 역세권 청년주택 등 공공임대 공급 확대에 따라 공실과 감가상각 부담이 커질 수 있는 반면, 투룸형 주거용 오피스텔이나 도시형생활주택은 신혼부부와 2~3인 가구의 수요를 흡수할 수 있다는 설명이다. 오피스텔은 장기 보유보다 2~3년 운용 후 상급지로 갈아타는 징검다리 전략이 적합하다고 덧붙였다.
연립·다세대, 이른바 빌라는 일반 임대 수익뿐 아니라 재개발 가능성과 정비구역 지정 여부를 함께 따져야 한다고 말했다. 서울시가 모아타운과 신속통합기획 등 정비사업을 추진하면서, 정비구역 지정 여부에 따라 빌라의 자산 가치가 크게 달라질 수 있다는 설명이다.
초기 재개발 구역에는 신중한 접근을 주문했다. 추진위원회 설립 전후나 동의서를 받는 단계는 사업 지연 위험이 큰 만큼, 조합 설립 이후 특히 사업시행인가나 관리처분계획 인가를 마치고 착공을 앞둔 구역을 중심으로 살펴야 실질적인 안전장치가 될 수 있다고 했다.
지역으로는 도심 접근성이 좋은 마포·용산 등 핵심 주거벨트와 송파 등 동남권 모아타운 밀집 지역의 거래 동향을 언급했다. 심 교수는 유동성이 풍부한 가운데 수급 불안에 대한 우려가 시장을 좌우하고 있다며, 중개업소의 전망에만 기대지 말고 현장 확인과 권리분석을 통해 실익을 따져야 한다고 말했다.