서울에서 연면적 1000㎡ 이하 상업업무용 일반 건물의 평균 거래가격이 올해 1~8월 44억3524만원으로 집계됐다. 2023년 이후 3년 연속 하락해 2022년 이후 가장 낮은 수준이다.
알스퀘어가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 거래가격은 고점이었던 2023년보다 2.9% 낮았다. 서울 꼬마빌딩 평균 거래가격은 2022년 43억4005만원에서 2023년 45억7056만원으로 올랐고, 이후 2024년 45억5636만원, 2025년 44억5932만원, 올해 44억3524만원으로 내려갔다. 지분거래는 집계에서 제외됐다.
서울 아파트 평균 매매가격은 다른 흐름을 보였다. KB부동산 기준 8월 평균 가격은 2022년 12억7879만원에서 2023년 11억8519만원으로 하락한 뒤, 2024년 12억1914만원, 2025년 14억2224만원, 올해 16억739만원으로 상승했다. 2023년과 비교한 상승률은 35.6%였다.
서초구 반포동 래미안원베일리에서는 지난달 12일 전용 59㎡가 48억5000만원에 거래됐다. 전용 84㎡는 6월 24일 56억3000만원에 거래됐으며, 지난해 6월 거래가는 72억원이었다.
꼬마빌딩과 아파트의 가격 흐름이 엇갈리는 배경으로는 서로 다른 수익 구조가 거론됐다. 아파트는 실거주 수요와 시세 차익 기대가 가격을 뒷받침하는 반면, 꼬마빌딩은 임대수익과 공실 위험, 금융비용 등을 함께 고려한다. 고금리에 따른 자금 조달 부담과 내수 부진으로 임대료를 올리기 어렵고 새 임차인을 구하는 데 시간이 걸리는 점도 매수 수요를 위축시키는 요인으로 제시됐다.
김용남 글로벌PMC 대표이사는 대출금리가 6~7%인 데 비해 임대수익률은 5%를 확보하기 어렵다며, 차입 비용이 투자수익률보다 높아지는 역레버리지 상황을 언급했다. 김 대표는 국내에서 다주택자 규제가 강해 주거용 빌딩보다 상가 공급에 치우치는 측면이 있다고 말했다.