도심 공공주택 복합사업(도공복) 후보지 선정 뒤 주택이나 토지를 산 사람은 법정 요건을 모두 갖춰야 새 아파트를 받는 현물보상 지위를 승계할 수 있다. 요건을 충족하지 못하면 감정평가액에 해당하는 현금만 받고 나가게 될 수 있다.
공공주택 특별법은 2025년 1월 31일 개정돼 2025년 8월 1일 시행됐다. 그 전에는 후보지 선정일 이후 취득한 사람이 현물보상을 받을 길이 없었고, 법 시행 전 이전된 물건은 같은 기준으로 판단할 수 없다는 해석도 있다. 거래일이 시행일 전후 어느 쪽인지 확인해야 한다.
승계 요건은 매수자가 무주택자여야 하고, 새 아파트를 받을 사람 수가 늘지 않아야 하며, 후보지 선정일 이전부터 계속 보유한 사람에게서 권리를 넘겨받아야 한다는 것이다. 무주택 여부는 현물보상 기준 공고일부터 입주일까지 유지해야 한다. 해당 복합지구 안의 집만 소유한 경우나 공고일 이후 결혼·이혼·상속으로 주택을 취득한 경우 등은 예외로 인정될 수 있지만, 갈아타기 목적의 주택 매입은 예외에 해당하지 않는다.
승계 가능 기간은 후보지 선정일부터 복합사업계획 승인고시일 6개월 뒤까지다. 계약서에 승계 특약을 넣고 공공주택사업자(LH)의 확인을 받아야 한다. LH 가이드라인은 요건을 구체화하고 있으며, 지구별 실제 거래 가능 시점과 공급 조건도 확인해야 한다.
현물보상 지위승계는 1회만 인정된다. 한 번 권리가 이전된 뒤 다시 거래하면 다음 매수자가 새 아파트를 받을 자격을 얻기 어렵다는 해석이 있다. 등기부상 후보지 선정일 이후 소유권 이전 이력이 있는지 확인해야 하며, 선정일 이후 이혼이나 상속으로 취득한 경우에는 예외적으로 원 소유자로 인정될 수 있다. 계약 뒤 권리를 전매할 때의 무주택 판단 기준은 시행규칙에 있지만, 전매 가능 여부와 전매제한·실거주 의무는 지구별 공급 조건 및 LH 확인이 필요하다.
도공복 투자를 검토할 때는 승계 요건뿐 아니라 동의율, 반대에 따른 구역 해제 가능성, 공사비와 분담금도 따져야 한다. 후보지 선정만으로 새 아파트를 받을 자격이 보장되는 것은 아니다.