김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 20·30대 청년층에게 대출과 부모의 도움 등을 활용해 우선 내 집 마련에 나서고, 이후 갈아타기로 상급지에 진입하는 전략을 제안했다. 서울 핵심지역에 들어갈 종잣돈을 모을 때까지 기다리기보다 자금 여건에 맞는 집부터 마련하는 것이 중요하다는 설명이다.
김 소장은 10월 2~3일 열리는 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 ‘내년 집값? 오를까 떨어질까’를 주제로 2027년 부동산 시장 전망을 발표한다.
그는 서울만 고집하다 내 집 마련 시기를 놓쳐서는 안 된다고 말했다. “돈이 없으면 서울을 안 해도 된다”며 경기도나 인천에서도 서울 주요 일자리까지 출퇴근할 수 있는 역세권을 살펴보고, 가능하면 새 아파트에 가까운 주택을 매수하라고 권했다. 대출을 피하기보다 활용하고 부모의 도움 등 가능한 경제력을 최대한 동원하되, 환금성이 낮은 다세대·빌라와 비역세권 주택은 피해야 한다고 덧붙였다.
내 집 마련 뒤에는 적극적으로 갈아타야 한다는 조언도 내놨다. 김 소장은 “2년 있다가 이사해야 한다. 그렇게 하지 않으면 안주하게 된다”며 청년층은 몸테크도 할 수 있어야 한다고 말했다. 이를 **‘징검다리 전략’**이라고 부르며, 작은 것부터 시작해 반복해서 바꾸면 자산이 불어날 수 있다고 설명했다.
첫 진입 지역으로는 부천·김포·고양시 덕양구·의정부·남양주 등을 들었다. 비규제지역이라 상대적으로 대출을 활용하기 쉽고 서울 주요 업무지구와 연결되는 철도망을 갖췄다는 이유다. 이후 자산이 늘면 삼송·원흥 등을 거쳐 은평·서대문·마포 등 서울로 이동하는 갈아타기 방안을 제시했다.
내년 매매시장에서는 서울보다 경기·인천의 움직임을 주목해야 한다고 전망했다. 김 소장은 서울 상위권 지역의 하락세가 멈추고 시장이 보합세를 유지할 것으로 봤다. 서울에서 주거 수요를 해결하지 못한 사람들이 집값과 대출 부담 때문에 경기·인천으로 이동할 가능성이 있다는 설명이다.
공급 부족도 주요 변수로 꼽았다. 김 소장은 “올해도 없고 내년도 없고 후년도 없다”며 2030년까지 공급 공백이 이어질 것으로 내다봤다. 신규 주택 공급에 시간이 걸리는 만큼 기존 매매·전월세 물건이 시장에서 원활하게 거래될 수 있도록 해야 한다고 말했다.
그는 내년 매매시장보다 전월세시장을 더 우려했다. 25년간 부동산 리서치 연구원으로 일하며 본 임차시장 가운데 최악이 될 것 같다며, 전월세시장이 매매시장보다 훨씬 심각해질 수 있다고 말했다.
전월세 매물이 줄어 세입자가 원하지 않는 매수에 나서는 ‘강제 매수’ 현상도 나타나고 있다고 진단했다. 투자 가치 때문이 아니라 전월세 물건이 없어 어쩔 수 없이 집을 사는 경우라는 설명이다. 정책이 바뀌지 않으면 이 현상이 내년까지 더 악화할 가능성이 있다고 덧붙였다.
‘헤럴드머니페스타 2026’은 10월 2~3일 서울 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린다. 행사에서는 2027년 집값 전망과 공급·전월세시장 변화, 20·30대 실수요자의 내 집 마련 전략 등을 다룰 예정이다.