서울 아파트 전월세 시장의 불안이 계속되면서 전세계약 중 갱신계약 비중이 절반을 넘어섰다. 세입자들은 비슷한 조건의 새 전셋집을 구하기 어렵다고 보고, 보증금을 올려주더라도 기존 집에 머무는 선택을 하고 있다. 신축 아파트 입주 물량 감소와 실거주 의무 강화, 다주택자·임대사업자 규제가 겹치며 전월세 매물이 줄어드는 상황이다. 전세대출 규제 강화로 전세의 월세 전환도 빨라지고 있지만, 임대차 시장 불안을 덜 뾰족한 대책은 나오지 않고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면, 올해 1~8월 서울 아파트 전세계약 중 갱신계약 비중은 50.8%였다. 2023년 27.2%보다 23.6%포인트, 지난해 같은 기간 41.1%보다 9.7%포인트 높아졌다. 올해 전세계약을 맺은 세입자 두 명 중 한 명꼴로 새 집을 찾거나 이사하는 대신 기존 집에 남은 셈이다. 8월까지 누적된 서울 아파트 전세계약은 전년 동기보다 25.7% 줄었으며, 신규 계약이 38% 감소한 것이 하락을 이끌었다.
월세에서도 갱신계약 비중이 커졌다. 올해 1~8월 서울 아파트 월세계약 중 갱신 비중은 39.7%로, 지난해 31.8%보다 7.9%포인트 상승했다. 전체 월세 거래는 1년 전보다 소폭 감소했지만 갱신계약은 22.5% 늘었다. 전세보다 월세에서 재계약 증가세가 더 뚜렷했다.
갱신계약이 늘어난 것과 달리 계약갱신요구권을 사용한 비중은 줄었다. 이 권리는 세입자가 한 차례에 한해 2년 더 거주할 수 있도록 요구하는 제도이며, 임대료 증액은 5% 이내로 제한된다. 전세 갱신계약 중 권리 사용 비중은 지난해 56.7%에서 올해 53.3%로, 월세는 37.2%에서 30.3%로 낮아졌다. 현장에서는 세입자들이 당장 권리를 행사하기보다 임대인과 합의해 재계약하고, 갱신권은 나중에 쓸 수 있도록 남겨두려는 경우가 늘어난 것으로 보고 있다.
세입자들이 기존 주택에 머물면서 부족한 임대차 매물도 좀처럼 늘지 않고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 최근 1년 사이 서울 아파트 전세 매물은 2만3832건에서 1만9853건으로 16.7% 감소했다. 월세 매물도 1만9480건에서 1만6406건으로 15.3% 줄었다. 전세를 피하는 수요가 월세로 옮겨가는 현상 없이 전월세 매물이 모두 감소했다.
저렴한 전월세 매물이 모여 있는 서울 동북권과 서남권의 감소 폭은 더 컸다. 노원·도봉·동대문구 등이 있는 동북권의 전세 매물은 1년 새 4328건에서 2459건으로 1869건, 43.2% 줄었다. 구로·금천·관악구 등이 자리한 서남권에서도 991건, 33.3% 감소했다. 서초구 디에이치방배(3064가구), 은평구 힐스테이트 메디알레(2451가구) 등 대단지가 올해 입주한 동남권과 서북권은 매물 수가 유지되거나 소폭 늘었다.
매물 감소가 이어지면서 전세가격은 2022년 고점을 넘어 사상 최고가를 향하고 있다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 중위 전세가격은 올해 8월 5억6000만원으로 집계됐다. 1년 만에 12.4% 올랐으며, 통계 집계 이래 최고가였던 2022년 1월 중위가격과 같은 수준이다.
전문가들은 내년과 내후년 입주 물량이 올해보다 각각 약 3400가구, 1만 가구 줄어드는 만큼 정책의 초점을 임대차 물량 확대에 맞춰야 한다고 제언했다. 신규 아파트와 연립·다세대 주택 공급을 늘리고, 단기적으로 전월세 시장 안정에 도움이 될 수 있는 규제 완화도 적극 검토해야 한다는 설명이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “집주인에게 실입주를 강제하는 토지거래허가구역 규제만 완화해도 매매용으로 묶여 있던 매물이 전월세 시장으로 흘러나와 당장 숨통이 트일 수 있다”고 말했다. 전월세 시장의 완충 역할을 해온 기존 등록임대사업자 재고를 유지해야 한다는 지적도 나왔다. 서울의 등록임대아파트 3만7000가구가 2028년까지 순차적으로 사라지면 시장 불안이 커질 수 있어, 혜택을 한시적으로라도 되살려 기존 재고가 시장에 남도록 해야 한다는 주장이다.