서울시는 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동의 ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 3곳을 특별건축구역으로 지정·고시한다고 2026년 10월 1일 밝혔다. 앞서 지정된 종로구 신영동과 구로구 구로동을 합쳐 지정 지역은 총 5곳이 된다.
휴먼타운 2.0은 경관지구·고도지구 등으로 대규모 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 모델이다. 여러 필지를 묶어 공동주택을 짓는 방식과 달리 개별 필지나 인접 필지 간 건축협정으로 기존 골목과 마을의 특성을 유지하며 정비한다.
옥인동과 명륜3가는 작은 필지와 경사지, 좁은 골목 등으로 신축 때 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려웠다. 옥인동은 **418필지 중 297필지(71.1%)**가 90㎡ 미만이다.
디자인 가이드라인 등 요건을 갖추면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 적용할 수 있다. 옥인동과 명륜3가의 제2종일반주거지역(7층 이하)은 용적률이 **200%에서 최대 240%**로 완화된다. 지역 여건에 맞춘 높이·건축 기준 특례도 적용된다.
옥인동 자연경관지구의 건축물 높이는 16m에서 최대 20m, 명륜3가는 10m에서 최대 14m까지 완화할 수 있다. 경사지에 지하주차장이나 비주거용도를 조성하면 지상에 드러나는 지하층 부분에 한해 건폐율을 **60%에서 최대 80%**까지 높일 수 있다.
건축선이나 인접 대지 경계선에서 1~3m를 띄워야 하는 ‘대지안의 공지’ 기준은 현행의 절반 수준까지 줄일 수 있다. 옥상조경을 대지 조경면적으로 인정하는 한도도 전체 조경면적의 절반에서 3분의 2로 확대된다.
특례를 신청하는 건축주는 특례적용계획서를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청해야 한다. 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의로 결정된다. 서울시는 전문가 자문단 ‘휴머네이터’를 통해 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.
특별건축구역은 지정 후 3년간 한시 운영되며, 사업성과를 살핀 뒤 지속 여부를 결정한다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가(신고) 후 12개월 이내 착공해야 특례가 유지된다. 서울시는 추가 8곳도 연내 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 마칠 계획이다.
명노준 서울시 주택실장은 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축 규제를 조정해 정비 실현 가능성을 높였다고 밝혔다. 이어 지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다고 말했다.