강남 집값이 하락 조짐을 보이고 있다. KB부동산의 이달 통계에서 시가총액 상위 50개 단지 아파트값은 지난 5월 이후 4개월 만에 처음으로 하락했다. 현장에서는 고가주택 매물이 연초보다 수억 원 낮은 가격에 나왔다고 전한다.
그러나 서울 전체로 범위를 넓히면 집값은 여전히 오르고 있다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 지난주인 9월 셋째 주까지 85주 연속 상승했다. 문재인 정부 때인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 종전 최장 기록과 같다.
상승 폭은 당시보다 더 크다. 최근 85주 동안 누적 상승률은 17.5%로, 당시의 7.7%를 두 배 이상 웃돈다. 강남 집값이 내리는 사이 그 외 지역의 집값은 더 크게 올랐다는 의미다. 이에 따라 서울 집값 격차는 좁아졌다. 상위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가격을 하위 20%(1분위) 평균 매매가격으로 나눈 KB부동산의 서울 아파트값 5분위 배율은 이달 6.28배로 집계됐다. 올해 1월 역대 최고치인 6.92배를 기록한 뒤 8개월 연속 하락했다.
양극화가 완화됐다고 볼 수 있지만, 이를 긍정적으로만 평가하기는 어렵다. 중저가 아파트값이 빠르게 오르면서 서민의 내 집 마련 문턱이 한층 높아졌기 때문이다.
올해 들어 1분위 아파트 평균 가격은 5억84만원에서 이달 5억5292만원으로 10.4% 상승했다. 2분위는 같은 기간 7억9902만원에서 9억1813만원으로 15% 가까이 올랐다. 서울에서 실수요자가 살펴볼 만한 중저가 아파트인 2분위 주택을 사려면 연초보다 1억2000만원 이상을 더 마련해야 한다는 뜻이다.
정부가 소수의 초고가 시장을 겨냥해 엄격한 대출 한도를 적용하고 세제 압박을 가하는 동안, 시장은 오히려 더 큰 혼란에 빠졌다. 예고 없이 나온 갑작스러운 규제책이 “지금 사지 않으면 영영 기회가 막힐 수 있다”는 조급함과 불안을 키웠고, 이는 중저가 집값 상승의 주요 요인이 됐다.
올해 서울 아파트 거래를 집계한 결과, 다섯 건 중 한 건가량인 약 22%가 정책대출 기준인 6억원 이하에 집중됐다. 선택 가능한 가격대가 좁아진 실수요자가 그나마 접근할 수 있는 주택으로 향하고 있다는 신호다. 그 가격대마저 오르면 다음 선택지는 더 줄어든다.
전월세를 구하는 사람들의 상황은 더 절박하다. 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 7억2253만원으로 집계됐다. 연초 6억6948만원보다 7.9% 오른 수치다. 상승 폭은 지난해 연간 상승률인 5.3%보다 컸다. 전세 보증금을 감당하기 어려워 월세를 찾는 수요자가 늘면서 서울 아파트 전월세 전환율은 4.29%로, 2017년 10월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.
이재명 대통령은 최근 엑스(X)에 “강남불패·부동산투기 공화국은 이제 과거 이야기가 될 것”이라고 적으며 집값 안정 의지를 드러냈다. 초고가 주택 가격을 낮추고 소수의 불로소득을 억제하는 데는 상징적 의미가 있다. 상대적 박탈감을 덜고 과도한 집값 상승 기대에 따른 투기 움직임을 진정시키는 효과도 기대할 수 있다.
그러나 100억원짜리 집이 95억원이나 90억원이 되더라도, 하루하루 일상을 살아가는 대다수 국민에게는 체감하기 어려운 이야기다. 더 중요한 현실은 7억원대 집값이 9억원으로 오르고, 2년마다 전세보증금이 큰 폭으로 상승하는 것이다. 집값 안정의 성적은 비싼 집의 하락 폭만으로 매길 수 없다. 평범한 서민의 주거 사다리를 지키고 주거비를 실질적으로 안정시키는 정책으로 전환해야 한다.