서울 임대차 시장을 안정시키려면 비아파트 공급 회복이 필요하다는 지적이 나온다. 연립·다세대·도시형생활주택·오피스텔은 아파트보다 공급이 빠르지만, 공사비와 금융비용 상승 등으로 사업 여건이 악화됐다. 매입임대 확대와 금융 지원뿐 아니라 민간 임대사업자의 참여를 이끌고 기업형 장기임대를 활성화해야 한다는 제언이다.
비아파트 인허가 4년 새 77% 감소
국토교통부에 따르면 지난해 비아파트 인허가는 3만3061가구로 전년 3만7330가구보다 11.4% 줄었고, 착공도 7.7% 감소했다. 올해 8월 기준 2022년과 비교하면 인허가는 76.5%, 착공은 78.1% 급감했다.
공급 위축에는 전세사기 여파와 주택가격 하락 우려, 토지비·공사비·금융비용 상승, 아파트 선호 심화가 함께 작용했다. 분양이나 임대로 사업비를 회수하기 어려워진 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 시장도 얼어붙어 민간의 신규 사업 유인이 약해졌다.
정부는 공공 매입임대를 공급 회복의 핵심 수단으로 삼고 있다. 올해와 내년 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 이 중 6만6000가구를 서울·경기 규제지역에 집중할 계획이다. 다만 신축매입임대는 신청부터 심사·매입약정·토지 확보·착공·준공·매입·입주까지 여러 단계를 거친다. 부승찬 더불어민주당 의원이 국토부와 LH에서 받은 자료를 보면 지난해 신청은 28만8317가구였지만 착공은 1만4195가구에 그쳤다. 신청 물량이 실제 공급으로 이어지도록 절차의 병목을 줄여야 한다.
초기 자금 부담 낮추고 공급 지원
정부는 올해 지원체계를 손질했다. **한국토지주택공사(LH)**의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%로 높이고, **주택도시보증공사(HUG)**의 PF 보증을 강화해 사업자의 초기 자금 부담을 토지비의 10% 수준까지 낮췄다. 착공 후에는 공정률에 따라 3개월 단위로 매입대금을 지급하고, 공사비 검증으로 착공이 늦어지는 곳에는 ‘선착공 후검증’을 적용한다.
국토부는 수도권 비아파트를 올해부터 내년까지 4만1000가구, 2030년까지 11만가구 공급하겠다는 목표를 세웠다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 비아파트는 분양과 임대가 모두 어려워진 데다 서울의 토지비·공사비도 높다며, 민간이 사업에 나설 수 있도록 금융과 규제를 함께 개선해야 한다고 말했다. 전문가들은 입지와 품질을 공급 기준에 반영해 수요자가 원하는 주택을 확보할 필요가 있다고 제언했다.
기업형 장기임대 기반 마련해야
공공의 주택 매입만으로 구조적인 임대주택 부족을 해소하기는 어렵다는 지적도 있다. 일정 기간 임대하고 임대료·보증금 반환 의무를 지키는 사업자에게 예측 가능한 세제·금융 혜택을 제공하는 등 민간 공급 참여를 유도해야 한다는 것이다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 매입임대 지원에 더해 임대사업자 제도와 세제 체계를 개선해 민간 공급을 위축시키지 않아야 한다고 말했다.
리츠와 기관투자가가 주택을 장기간 보유·임대하면 개인 임대인의 계약 갱신이나 매각에 따라 매물이 급감하는 문제를 완화할 수 있다. 정부는 신유형 장기 민간임대 도입과 리츠를 통한 안정적 임대 운영을 정책 방향으로 제시했지만 아직 활성화하지 못했다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 개인 중심의 민간임대 공급을 기업형 장기임대 중심으로 재편하고, 임대료 인상 제한 등 공공성 요건을 갖춘 안정적인 공급 기반을 마련해야 한다고 밝혔다.