“정부 정책으로 주거 이동이 어려워진 만큼 단기 시세 차익보다 장기 거주를 고려해 집을 선택해야 합니다.” 이상우 인베이드투자자문 대표는 30일 ‘집코노미 박람회 2026’ 부대행사인 ‘집코노미 콘서트’에서 이같이 말했다. 참석한 부동산 전문가들은 장기 거주와 보유세를 감안한 신중한 투자가 필요하며, 주택 공급 외에도 금리와 반도체 성과급 등 변수를 살펴야 한다고 강조했다.
금리·성과급이 집값 변수
이 대표는 몇 년 거주한 뒤 집값이 오르면 팔고 다른 지역으로 옮기는 전략이 더는 통하기 어렵다고 진단했다. 중소형과 대형 면적 간 가격 차이가 크지 않은 서울 성북·동대문·강서 등을 관심 지역으로 꼽았다. 강남 등 고가 지역은 매입 자금뿐 아니라 보유세를 감당할 소득도 따져야 하며, 8·3 세제 개편안에 따른 세 부담 증가 가능성도 고려해야 한다고 했다.
이 대표는 가구 소득 대비 집값(PIR)을 기준으로 서울은 12배, 서울 외 수도권은 8배 이내에서 매입하는 것이 바람직하다고 설명했다. 가구 연 소득이 1억원이면 서울은 12억원, 경기권은 8억원 수준이라는 의미다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 성과급으로 구매력이 높아지면서 수원 영통·화성 동탄 등의 집값에 영향을 줄 수 있다고 전망했다. 주택 가격은 수요·공급뿐 아니라 성장률과 금리 같은 거시 변수의 영향도 받는다며, 정부가 안정 수단을 쓰더라도 반도체 벨트 지역의 상승을 막기 쉽지 않을 것이라고 말했다.
배문성 라이프자산운용 이사는 금리 인상기가 자산 격차를 키울 수 있다고 진단했다. 노무현 정부 때 부동산 규제와 기준금리 인상이 겹친 뒤 강남 3구는 숨 고르기에 들어가고 서울 외곽은 상승했으며, 이명박 정부 들어 약세장이 장기화됐다고 설명했다. 그는 약세장이 나타날 가능성도 염두에 둬야 한다고 말했다.
비아파트 규제 완화 제안
정부 부동산 대책 토론에는 장우철 국토교통부 주택정책관, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원, 이창무 한양대 도시공학과 교수가 참여했다. 허 연구위원은 일정 기준을 충족한 상생 임대인도 실거주로 인정하는 방안을 제안하며, 비거주 1주택자 예외 조항과 같은 방식이 임대시장 안정에 도움이 될 수 있다고 말했다. 단기간 공급이 가능한 비아파트 확대를 위해 주차장 규제를 완화하는 등 새로운 접근도 필요하다고 덧붙였다.
이 교수는 공공의 유휴부지 발굴과 함께 민간 보유 부지를 시장에 내놓을 환경을 조성해야 한다고 말했다. 경부고속도로 지하화로 확보되는 양재동 일대 부지를 활용하면 우수 입지에 추가 공급이 가능하다고 제안했다. 장 정책관은 정부 정책에서 공급 확대를 최우선으로 하되 수요 관리도 병행하겠다고 밝혔다.