김인만 김인만부동산경제연구소장과 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 지난 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연에서 주택시장이 실수요 중심으로 재편되고 있다고 진단했다. 두 사람은 강남권 약세만으로 서울 전체 시장을 판단하기 어렵고, 서울 외곽과 경기 주택으로 수요가 이동할 수 있다고 말했다.
김인만 소장은 투자 수요가 상승을 주도했던 2021년과 달리 현재는 실수요자 중심의 시장이라며, 대출 한도 안에서 살 수 있는 서울 외곽·경기 주택에 수요가 몰릴 것으로 내다봤다. 무주택자는 자금 사정에 맞춰 주택 매수를 검토하고, 유주택자는 보유 주택의 가치와 세 부담을 따져 매도·증여·갈아타기를 판단해야 한다고 말했다.
김 소장은 세제 개편에 따른 절세 매물이 늘어 강남권이 일시적으로 약세를 보이고 있다고 진단했다. 장기 보유한 은퇴 고령층 등의 매도로 내년 상반기까지 약세가 이어질 수 있지만, 매물이 소화된 뒤에는 현금 여력이 있는 자산가들이 다시 매수할 것으로 전망했다. 인천과 안성·의정부·포천까지 오른 뒤 2028~2029년 강남이 다시 오를 것이라고 말했다. 대출이 더 줄면 경기 서남권과 인천 북부에서 실수요 매수가 확대될 수 있다는 전망도 내놨다.
김학렬 소장은 강남권 조정을 서울 전체의 하락 신호로 해석하지 말아야 한다고 말했다. 2027년은 지역과 상품에 따라 차이가 나타날 수 있으며, 같은 지역에서도 신축·대단지·역세권 등 희소성이 높은 주택을 중심으로 가격이 움직일 것으로 내다봤다.
김 소장은 내년 시장의 핵심 변수로 전세가격을 꼽았다. 서울 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면 전세난이 심해지고 매수 수요를 자극할 수 있다고 말했다. 공급 대책이 발표돼도 2027년 입주 물량은 이미 정해져 있어 당장 수급을 바꾸기 어렵고, 새로 발표한 공급은 빨라도 2030년에 입주할 것이라고 설명했다.
김 소장은 강남 하락만 보고 서울 주택을 처분하거나 공급 계획만으로 수급 불안이 해소됐다고 판단하는 것, 경기도 주택을 가리지 않고 매수하는 것 등을 내년 시장에서 피해야 할 실수로 들었다. 세금 때문에 가치가 높은 주택부터 처분하거나 금리 인하를 기다리며 매수를 미루는 것도 함께 꼽았다.