2026년 세제개편안은 양도소득세 과세체계를 실거주 1세대 1주택자 우대 방향으로 조정한다. 다주택자와 실제 거주하지 않는 주택에 대한 과세도 강화하는 내용이다.
이번 개편의 기본 방향은 실거주 1주택은 보호하고 비거주·고가주택·다주택에 대한 과세를 정상화하는 것이다. 정부안은 실제 거주하는 1세대 1주택자를 보호하는 한편, 양도차익이 큰 고가주택의 공제 혜택을 조정하고 비거주 주택의 장기보유특별공제를 축소한다. 다주택자에게는 일정 기간 매도 기회를 주는 내용도 담겼다.
1세대 1주택 장기보유특별공제
현행 제도는 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 **최대 80%**까지 적용한다. 개편안은 보유기간보다 실제 거주기간에 대한 공제를 강화하는 방향이다.
이에 따라 주택을 오래 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 세 부담이 커질 가능성이 있다. 거주하지 않는 1주택자는 개편안 시행 이후 불리해질 수 있다.
고가 1주택자 공제 한도
양도차익이 일정 금액을 넘는 주택에는 장기보유특별공제 한도가 새로 도입된다. 정부안에 따르면 한도는 단계적으로 적용된다.
2027년에는 현행 보유 40%, 거주 50% 공제율을 유지하고, 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원 한도 내에서 공제한다. 양도차익이 크거나 공제율이 높더라도 일정 금액을 넘는 부분은 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되는 내용으로, 이를 부당하다고 보는 의견도 많다.
다주택자 중과세율
다주택자가 주택을 처분할 수 있도록 20272028년 중과세율을 2030%에서 515%로 한시적으로 낮춘다. 2029년부터는 중과세율이 다시 2030%로 적용된다.
양도소득세 개편은 즉시 전면 시행되는 것이 아니라 국회에서 법 개정을 거쳐 단계적으로 시행될 예정이다. 주택 양도를 계획하고 있다면 현행 세법뿐 아니라 2027년·2028년·2029년의 예상 양도세를 각각 계산해 양도 시기를 결정할 필요가 있다.