주거이전비는 반드시 재결절차를 거쳐야만 지급되는 것은 아니다. 대법원은 2022년 7월 28일 선고 2022다228186 판결에서, 토지보상법 제78조와 관계 법령의 요건을 충족하면 주거이전비 등이 발생하며, 보상청구는 행정소송법 제3조 제2호에 따른 당사자소송으로 해야 한다고 판단했다. 이와 관련해 대법원 2008년 5월 29일 선고 2007다8129 판결 등을 참조했다.
사업시행자는 협의나 재결절차를 거치지 않고도 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급할 수 있다. 대상자가 지급받지 않거나 받을 수 없는 경우에는 민법 제487조에 따라 변제공탁할 수도 있다.
재개발사업에서 관리처분계획 인가·고시 후 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 토지 또는 건축물의 인도를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 이때 상대방이 주거이전비 등 손실보상을 받지 못했다며 인도를 거부하더라도, 법원이 사업시행자의 지급 또는 공탁 사실을 인정하면 지급절차가 선행된 것으로 볼 수 있다. 대법원은 2022년 6월 30일 선고 2021다310088, 310095 판결에서 이 경우 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다고 판시했다.
「### 영업손실 보상에는 협의·재결 절차가 필요」
영업손실 보상은 주거이전비와 절차가 다르다. 대법원은 2011년 9월 29일 선고 2009두10963 판결에서, 공익사업으로 영업을 폐지하거나 휴업하는 사람이 구 공익사업법 제77조 제1항에 따른 손실보상을 받으려면 구 공익사업법 제34조·제50조 등에 따른 재결절차를 거쳐야 한다고 판단했다. 재결에 불복하는 경우에는 구 공익사업법 제83조부터 제85조까지의 규정에 따라 권리구제를 받을 수 있지만, 재결절차 없이 사업시행자를 상대로 곧바로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다는 취지다.
따라서 주거이전비는 인도소송 중에도 지급하거나 공탁해 절차상 요건을 갖출 수 있다. 반면 영업손실 보상이 누락된 상태에서 협의나 수용재결 절차가 선행되지 않았다면, 인도청구 소송이 기각돼 사업 일정에 상당한 지장을 줄 수 있다.
「### 휴업손실 보상은 영업의 유기적 기반이 기준」
정비구역 지정을 위한 공람공고일 전에 사업자등록을 하고 그때부터 계속 영업했다는 사정만으로 영업손실 보상 대상이 되는 것은 아니다. 영업손실 보상의 한 종류인 휴업손실 보상을 받으려면 인적·물적 시설을 갖춰야 한다. 인적·물적 요소가 결합해 영업의 유기적 기반을 이루고, 영업장소를 옮길 때 그 기반을 다시 마련하는 데 상당한 기간과 비용이 필요한 경우에 해당해야 한다.
사업장에 사업자 외 상시 근무 직원이 없고, 주문이나 물품 구매를 위해 사업장을 반드시 방문할 필요가 없으며, 사업장을 이전해 새로운 영업기반을 구축하는 데 필요한 기간과 비용도 미미하다면 휴업손실 보상 대상 영업으로 인정되지 않을 수 있다.
하급심에서는 비닐하우스를 철거한 뒤 남은 원예시설을 이용해 노지 월동이 가능한 식물을 재배하는 화훼 영업, 실수요자의 요구에 따라 소규모 집수리나 인테리어 공사를 하고 공사에 부수해 건축 관련 자재를 판매하는 영업, 전자기기·전자부품 등을 주문 생산하고 납품 제품을 수리하거나 검사하는 영업 등이 휴업손실 보상 대상에 해당하지 않는다고 판단한 사례가 있다.
영업손실 보상이 빠지면 사업 진행에 상당한 지장이 생길 수 있다. 다만 인적·물적 요소의 유기적 기반을 갖추지 못한 영업은 처음부터 휴업손실 보상 대상이 될 수 없다. 수용재결을 거치지 않은 사업장에 대해 인도소송을 진행해야 하는 경우에는 해당 영업이 법리상 휴업손실 보상 대상인지 사전에 검토할 필요가 있다.