김 대표는 부동산 사업을 검토할 때 토지가격과 용적률, 예상 임대료와 수익률보다 먼저 실제 수요가 있는지 살펴야 한다고 강조한다. 입지가 좋고 높은 수익률을 기대할 수 있어도 공간을 사용할 고객이 없다면 사업성을 확보하기 어렵다는 설명이다.
책에는 저온 물류센터와 제주 호텔 등 현장 사례가 담겼다. 산업이나 시장의 성장만으로 특정 지역의 부동산 수요가 늘어나는 것은 아니며, 시장 변화 속에서 누가 어떤 목적으로 공간을 필요로 하는지 찾는 것이 사업의 출발점이라고 짚었다.
AI 시대의 부동산 마케팅도 다뤘다. 기업의 성장·이전·채용·투자 데이터를 분석해 아직 드러나지 않은 수요의 신호를 찾을 수 있지만, AI가 투자나 개발 결정을 대신할 수는 없다고 밝혔다. 김 대표는 “AI는 가능성을 찾고, 사람은 사실을 확인한다”고 말했다.
김 대표는 건국대 일반대학원에서 부동산학 석사 및 박사과정을 수료했고 MRICS(영국 공인감정평가사) 자격을 보유했다. 젠스타메이트, 젠스타, 제일모직(현 삼성물산 패션부문), CBRE코리아, 피자헛 코리아, 리얼리치 등에서 기업용·물류 부동산의 개발·임대·매입·매각과 컨설팅 업무를 했다.