아기곰 아기곰경제아카데미 대표는 주택 공급 부족으로 내년부터 집값 상승이 본격화할 수 있다고 전망했다. 유동성 증가와 함께 주택 공급 지표인 착공 통계를 살펴야 한다고 강조했다.
아기곰은 3일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연에서 ‘주택시장, 어디로 갈 것인가’를 주제로 이같이 말했다. 그는 2006~2025년 한국의 통화량(M2)이 연평균 7.7% 증가했고, 지난 10년 동안 두 배 이상으로 늘었다며 같은 기간 자산도 두 배로 불려야 통화량 증가 흐름을 따라갈 수 있었다고 설명했다. 수도권 아파트는 해당 기간 투자수익률이 **225%**였다고 덧붙였다.
10·15대책 이후에도 규제지역과 일부 비규제지역의 집값이 올랐다는 게 아기곰의 진단이다. 지난해 10월 13일부터 올해 9월 28일까지 KB국민은행 매매가 누적 상승률 기준으로 광명시가 27% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 비규제지역인 군포 산본도 풍선효과로 12.4% 상승했다.
그는 착공 감소를 근거로 향후 3년간 주택 공급 부족이 심해질 수 있다고 우려했다. 국토교통부 자료상 2012~2021년 아파트 월평균 착공 물량은 3만3208채였지만, 착공 감소가 본격화한 뒤 지난해에는 2만123채로 39% 줄었다고 밝혔다.
비아파트 월평균 착공 물량도 20122021년 1만2763채에서 2601채로 80% 감소했다. 아기곰은 20202021년 집값 상승의 주된 원인이 유동성 증가였다면, 앞으로는 공급 부족이 상승을 이끄는 요인이 될 것이라고 내다봤다.
인허가 물량은 과거 10년 평균 42만2830채, 착공 물량은 약 40만채로 두 지표 사이에 약 6% 차이가 있다고 설명했다. 공사비와 금리 등으로 인허가를 받고도 착공하지 못하는 사업장이 적지 않은 만큼, 서울 아파트 공급의 대부분을 담당하는 민간 부문의 인허가 실적만으로 공급 상황을 판단하기 어렵다는 취지다.
아기곰은 시중 유동성이 빠르게 늘고 있으며, 삼성전자를 비롯한 기업의 사내대출과 주식 등 기존 자산 처분으로 생긴 자금도 주택시장에 유입될 수 있다고 말했다. 지방 거주자에게는 군포시·안양 만안구·수원 권선구·부천 원미구 등 경기 지역을 언급하며, 실거주가 당장 어렵더라도 갭투자가 가능한 지역으로 눈여겨볼 수 있다고 했다.
무주택자는 매수 전환, 외곽 이동, 월세 선택 가운데 하나를 고려해야 하는 압박이 커질 것으로 봤다. 1주택자에게는 기존 주택을 처분한 뒤 실거주 가능한 상급지로 옮기는 방안을, 다주택자에게는 한 해 한 채씩 처분하며 ‘일시적 1가구 2주택’ 혜택을 활용해 한 채로 갈아타는 방안을 제시했다.