서울시가 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동의 ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 3곳을 특별건축구역으로 지정했다. 기존 종로구 신영동·구로구 구로동을 포함해 지정 구역은 모두 5곳으로 늘었다. 시는 저층 주거지의 여건에 맞춘 정비 지원을 확대할 방침이다.
이번 지정 대상은 옥인동 47번지 일대, 명륜3가 1-1061번지 일대, 망우동 422-1번지 일대다. 휴먼타운 2.0은 경관지구·고도지구 등으로 전면 개발이 어려운 저층 주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 방식이다.
옥인동과 명륜3가는 작은 필지와 경사지, 차량이 드나들기 어려운 좁은 골목 등으로 개별 주택 정비에 제약이 있었다. 옥인동은 전체 418필지 가운데 297필지(71.1%)가 90㎡ 미만이다.
휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 요건을 충족하면 용적률은 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화된다. 제1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%, 옥인동·명륜3가의 제2종일반주거지역(7층 이하)은 **200%에서 최대 240%**까지 적용할 수 있다. 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지의 경우, 용적률 산정에 포함되는 연면적 상한은 300㎡에서 360㎡로 늘어난다. 실제 건축 규모는 다른 기준과 개별 심의에 따라 달라질 수 있다.
건축물과 대지 경계 사이의 ‘대지안의 공지’ 기준과 옥상조경 인정 범위도 완화된다. 건축선·인접 대지 경계선에서 1~3m 띄우도록 한 거리는 현행의 절반 범위까지 줄일 수 있다. 옥상조경을 대지 조경면적으로 인정하는 한도는 전체 조경면적의 1/2에서 2/3로 확대된다.
특별건축구역은 지정 후 3년간 한시 운영되며, 사업성과를 살펴 지속 여부를 결정한다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가 또는 신고 후 12개월 이내 착공해야 특례가 유지된다. 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 특례적용계획서를 자치구에 제출해야 하며, 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의로 정해진다. 시는 휴머네이터 전문가 자문단을 통해 기획설계와 상담을 무료로 지원한다.
서울시는 추가 8곳도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 올해 안에 마칠 계획이다. 대상지별 여건에 따라 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 추진해 기존 주택 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 지원한다.
휴먼타운 2.0은 기존 골목과 마을의 특성을 살려 개별 필지 또는 이웃 필지 간 건축협정으로 주택을 정비하는 방식이다. 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아주택 사업을 계획적으로 관리하는 ‘모아타운’과는 구분된다. 서울시는 2023년 9월 추진계획을 세운 뒤 7개 자치구 13곳을 대상지로 선정해 사업계획을 수립하고 있다.