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청주에 새로 지은 다세대주택을 알아보던 신혼부부 한서진 씨와 정민호 씨는 경매에서 낙찰받았다는 이도윤 씨와 임대차계약을 맺었습니다. 계약 당시 이 씨는 아직 매각대금을 완납하기 전이었지만, 이후 대금을 내고 소유권을 취득한 뒤 은행 근저당권도 설정했습니다. 몇 달 뒤 이 씨가 대출금을 갚지 못해 집이 다시 경매에 넘어가자, 두 사람은 이삿짐 상자 옆에서 경매 통지서를 받아 들고 보증금을 걱정하게 됐습니다.
이 경우 신혼부부는 보증금 전액을 은행보다 먼저 돌려받을 수 있을까요?
소액임차인에 해당하고 주택 인도와 전입신고 등 필요한 요건을 갖췄다면, 법에서 정한 범위의 금액을 최우선으로 배당받을 가능성이 있습니다. 다만 소액임차인으로서 일정액을 우선 배당받는 문제와 보증금 전액을 은행보다 앞서 받는 문제는 구별해야 합니다. 임대차계약은 반드시 등기부상 소유자와 맺어야 하는 것은 아니지만, 계약 상대방에게 그 주택을 임대할 적법한 권한이 있어야 합니다. 대법원은 매각대금을 완납하기 전인 낙찰자에게는 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 계약 당시 권한이 없었다면, 나중에 소유권을 취득하고 근저당권이 설정됐다는 사정만으로 보증금 전액의 우선변제가 보장되는 것은 아닙니다.
소액임차인 최우선변제 가능성과 보증금 전액의 우선변제는 따로 따져야 합니다.
참고: (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
