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대전 둔산동에서 상가를 임대한 장도현 씨는 장비대금 소송에서 패소했고, 채권자 서민아 씨는 확정판결을 받았습니다. 장 씨 소유 상가에는 한유리 씨가 공방을 운영하며 매달 임대료를 내고 있었고, 등기부상 저당권은 없었습니다. 서 씨는 상가를 경매로 넘기기보다 월세로 변제받고 싶어 강제관리를 신청했고, 법원이 선임한 관리인이 임대료를 거둬 변제에 충당하게 됐습니다.
부동산을 경매하지 않고 그곳에서 나오는 월세로 판결금을 받을 수 있을까요?
부동산을 매각하지 않고 임대료 등 운용수익을 받아 채권 변제에 쓰는 방법으로 부동산 강제관리를 고려할 수 있습니다. 집행법원이 관리인을 선임하면 관리인이 부동산을 관리·점유하고 수익을 거둡니다. 관리인은 법원이 정한 기간마다 변제에 쓸 금액을 계산해 배당합니다.
강제관리 신청에는 집행력 있는 정본이 필요합니다. 다만 부동산에 저당권이나 질권 등이 있으면 강제관리를 할 수 없는 경우가 있습니다. 특히 천연과실에 효력이 미치는 저당권이 있거나 임대료채권이 질권의 목적이라면 대상이 될 수 없습니다. 그래서 월세가 나온다는 사실만으로 곧바로 강제관리가 가능한 것은 아니며, 실제 활용 범위도 제한적입니다.
부동산 자체를 팔지 않는 방법은 있지만, 먼저 그 부동산과 임대료에 설정된 담보권 등을 확인해야 합니다.
참고: 원문에 판례·조문 인용 없음
