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천안 외곽의 땅을 가진 윤 씨는 장 씨에게 8,000만 원을 빌리며 토지에 저당권을 설정했습니다. 그 뒤 땅에 작은 창고를 지어 사용하다가, 중개사 김 대표의 중개로 창고와 함께 땅을 서 씨에게 팔았습니다. 윤 씨가 빚을 갚지 못하자 장 씨는 토지와 창고를 한꺼번에 경매에 넘기고 싶다고 나섰습니다.
저당권을 설정한 사람이 나중에 지은 건물을 다른 사람에게 팔았다면, 채권자는 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 할 수 있을까요?
민법 제365조는 저당권 설정 뒤 저당권을 설정한 사람이 그 땅에 건물을 지은 경우, 토지와 건물을 함께 경매할 수 있도록 합니다. 건물을 철거해야 하는 상황에서 생길 사회적 손실을 줄이고, 저당권 실행이 어려워지는 것도 막기 위한 취지입니다. 다만 판례는 이 일괄경매청구권이 저당권을 설정한 사람이 건물을 지어 소유하고 있는 경우에 인정된다고 보았습니다. 따라서 건물을 다른 사람에게 넘겨 더 이상 소유하지 않는 윤 씨의 경우, 장 씨는 토지에 대해서만 경매를 청구할 수 있고 창고까지 일괄경매에 포함할 수는 없습니다.
건물의 현재 소유자가 누구인지가 일괄경매 가능 여부를 가르는 핵심입니다.
참고: 대법원 1999. 4. 20. 자 99마146 결정, 민법 제365조
