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대전의 가상 아파트에서 임차인 한서윤 씨는 임대인 오민석 씨와 보증금 1억 5천만 원으로 계약하고, 전세권설정등기를 마친 뒤 전입신고와 입주도 마쳤습니다. 당시 등기부에는 새로 권리를 취득한 사람이 없었고, 전세권 계약과 임대차계약의 당사자·집·보증금도 같았습니다. 집이 경매에 넘어가자 서윤 씨는 전세권자로 배당요구를 했지만 8천만 원만 돌려받았고, 낙찰자 강태욱 씨가 현관에서 집을 비워 달라고 하자 난감해졌습니다.
전세권이 경매로 소멸하고도 다 받지 못한 보증금에 대해 새 집주인에게 대항할 수 있을까요?
대법원은 최선순위 전세권과 주택임대차보호법상 대항력을 한 사람이 함께 갖춘 경우, 두 권리는 서로를 대신하는 것이 아니라 임차인의 권리를 보강하는 것이라고 보았습니다. 따라서 전세권자로 배당요구를 해 전세권이 매각으로 소멸했더라도 배당받지 못한 보증금에 대해서는 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위에서 낙찰자는 임대인의 지위를 이어받습니다. 다만 이 판단은 전세권이 최선순위이고, 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권 계약과 동일성이 인정되는 임대차계약을 맺고 대항요건을 갖춘 경우에 관한 것입니다.
전세권이 소멸해도 미회수 보증금에 관한 대항력은 남을 수 있습니다. 참고: 대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정
