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김포의 오래된 단독주택에서 방 두 칸을 보증금 6,200만 원에 빌린 박 씨는 입주한 뒤 주민등록을 건물 대지 중 한 필지의 지번으로 옮기고 확정일자도 받았습니다. 집은 지번이 다른 두 필지에 걸쳐 있었고, 몇 달 뒤 후순위 근저당권자가 경매를 신청했다는 통지서가 도착했습니다. 박 씨는 중개사 김 씨와 건물 앞에서 등기사항증명서를 다시 살펴보다가, 자신의 주민등록에는 두 지번 중 하나만 적혀 있다는 사실을 확인하고 걱정하기 시작했습니다.
다가구용 단독주택이 두 필지에 걸쳐 있을 때, 한 필지 지번만 전입신고한 임차인도 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
주민등록은 제3자가 임대차와 임차인의 거주 사실을 알 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 주소 표기가 임차인이 그 주택에 주소나 거소를 둔 사람이라는 점을 사회통념상 알아볼 수 있게 한다면, 대항력 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
다가구용 단독주택은 공동주택이 아니라 단독주택으로 보므로, 전입신고 때 방 번호까지 적을 필요 없이 지번을 기재하면 충분하다는 것이 판례의 취지입니다. 또 한 건물이 두 필지에 걸쳐 있더라도 행정관청의 주민등록표에 한 필지 지번만 기재되는 경우에는, 그 지번만으로도 충분할 수 있습니다. 이 사례처럼 주택의 인도와 전입신고를 갖추고 확정일자까지 받은 경우라면, 한 필지 지번만 적었다는 이유만으로 권리를 부정할 수는 없습니다.
다가구용 단독주택이라면 호수나 두 번째 지번을 적지 않았다는 사정만으로 대항력과 우선변제권이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항 및 제4항, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결
