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강원도 솔내면의 밭을 사려던 서윤은 매수자금을 마련해 지인 도현과 명의를 빌리기로 약속했습니다. 땅 주인 정우는 서윤이 돈을 내는 사정을 알고 있었지만, 계약은 도현과 맺는 것으로 이해했고 매매계약서에도 도현이 매수인으로 적혔습니다. 서윤 계좌에서 잔금이 나간 뒤 도현 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐지자, 서윤은 이제 자신이 직접 등기를 돌려받을 수 있는지 고민하게 됐습니다.
매도인이 명의신탁을 알고 있었더라도, 실제 돈을 낸 사람이 매도인에게 직접 등기 이전을 요구할 수 있을까요?
부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조에 따라 명의신탁약정은 무효입니다. 매도인도 명의신탁 사실을 알고 있었다면, 예외적으로 유효한 경우에 해당하지 않아 수탁자 명의로 된 등기에 따른 물권변동도 무효가 될 수 있습니다. 다만 누가 매매계약의 당사자인지는 별도로 따져야 합니다.
판례는 계약서에 이름을 올린 사람이 매수인이라면, 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다는 사정만으로 실제 자금 제공자를 계약당사자로 볼 수는 없다고 봅니다. 매도인이 실제 자금 제공자에게 계약상 권리·의무를 직접 귀속시키려 했다는 등 특별한 사정이 있어야 합니다. 이 사례에서 정우는 계약을 도현과 맺는 것으로 이해했으므로, 서윤이 매매당사자라고 인정받기는 어렵습니다.
따라서 서윤이 자기 권리를 전제로 도현 명의 등기의 말소를 대위 청구하면 피보전권리가 없어 받아들여지지 않을 수 있고, 정우를 상대로 한 직접 소유권이전등기청구도 인정되기 어렵습니다. 대신 서윤은 도현에게 자신이 낸 돈의 부당이득 반환을 구할 수 있고, 도현이 정우에게 가진 매매대금 반환채권을 대위 행사하는 방안도 검토할 수 있습니다. 이때 정우는 도현 명의 등기를 말소하는 것과 매매대금을 돌려주는 일이 함께 이뤄져야 한다고 주장할 수 있습니다. 명의신탁을 알았다는 사실만으로 실제 자금 제공자가 매매당사자가 되는 것은 아닙니다.
참고: 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조; 대법원 2016.07.22. 선고 2016다207928 판결
