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대전에서 다가구주택을 운영하는 강민석 씨는 박지윤 씨에게 3,000만 원을 빌리며 주택에 소유권이전청구권가등기를 설정해 줬습니다. 그런데 그 주택에는 가등기보다 먼저 지역 신협의 근저당권이 설정돼 있었고, 가등기 후 강 씨는 집을 윤서현 씨에게 팔았습니다. 변제일이 지나도 돈을 받지 못한 박 씨는 청산 절차를 건너뛰고 곧바로 자기 앞으로 본등기를 하려 합니다.
선순위 근저당권과 새 소유자가 있는 집에서, 가등기권자는 바로 소유권을 넘겨받을 수 있을까요?
이 가등기는 돈을 빌려주면서 담보로 설정한 담보가등기이므로, 박 씨는 법에 정해진 절차를 따라야 합니다. 소유권을 취득하려면 주택의 가치를 평가하고, 자신의 채권액과 선순위 근저당권으로 담보되는 채권액 등을 반영해 청산금을 산정해야 합니다. 그 내용을 채무자인 강 씨뿐 아니라 가등기 뒤에 소유권을 취득한 윤 씨 등 통지 대상자 모두에게 알리고, 통지를 받은 날부터 2개월의 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 본등기를 청구할 수 있습니다.
대법원은 통지 대상자 일부라도 빠지면 청산기간이 진행되지 않아, 청산금을 지급했거나 지급할 청산금이 없더라도 본등기로 소유권을 취득할 수 없다고 봤습니다. 또한 청산금 지급과 청산기간을 생략한 채 먼저 본등기와 부동산 인도를 받는 방식은 허용되지 않습니다. 절차를 어긴 본등기는 무효가 될 수 있습니다.
다른 방법은 법원에 경매를 신청하는 것입니다. 경매에서는 선순위 근저당권자 다음 순위로 배당을 받을 수 있습니다. 다만 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면, 그 경매에서 부동산이 매각된 뒤에는 가등기에 기초한 본등기를 청구할 수 없고 매각대금에서 우선변제를 받는 방식으로 권리를 행사해야 합니다. 가등기만으로 집을 바로 취득하는 것이 아니라, 청산 절차 또는 법원 경매 중 하나로 회수해야 합니다.
참고: 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조, 제4조, 제4조 제1항, 제11조, 제13조, 제14조, 제15조; 대법원 2002. 4. 23. 선고 2001다81856 판결; 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정
