보증금 우선변제, ‘대상 기준’과 실제 액수는 다릅니다

상황

서울 성북구의 가상 다세대주택을 보러 온 임차인 박 씨는 임대인 최 씨가 제시한 보증금 9,500만 원 조건을 살펴보다가, 먼저 설정된 담보권도 확인했습니다. 건물 앞에서 중개사 김 대표가 등기사항증명서와 보증금 메모를 펼치자 박 씨는 물었습니다. “우선변제 대상이면 보증금 전액을 먼저 받는다는 뜻인가요?”

쟁점

서울에서 보증금 9,500만 원인 임차인은 다른 담보권자보다 얼마까지 우선해 보증금을 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

제공된 상담사례가 제시한 기준표에서, 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다. 시행령 제11조는 그 우선변제 대상이 되는 임차인의 보증금 상한을 지역별로 나눕니다. 이 기준표상 서울은 1억 원 이하이므로, 보증금 9,500만 원인 박 씨는 대상 범위에 들어갑니다.

다만 여기서 말하는 1억 원은 우선변제 대상 임차인을 가르는 보증금 기준입니다. 실제로 우선 변제받을 수 있는 금액이 1억 원이라는 뜻은 아니며, 제공된 상담사례만으로는 그 실제 액수를 계산할 수 없습니다. 보증금 상한과 실제 우선변제액은 구분해야 합니다.

참고: 주택임대차보호법 제8조 제1항, 주택임대차보호법 시행령 제11조

중개 실무 확인

• 주택 소재지가 어느 지역 구분에 해당하는지 확인합니다.
• 계약 시점에 적용되는 시행령 기준과 보증금 상한을 확인합니다.
• 대상 보증금 기준과 실제 우선변제액을 혼동하지 않도록 설명합니다.
• 등기사항증명서의 담보권 현황도 함께 확인하고, 보증금 회수 가능성을 단정하지 않습니다.