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원주시 외곽의 작은 창고 부지를 경매로 낙찰받은 김하린 씨는 매각대금을 모두 내고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 몇 달 뒤, 부지의 소유권이 윤정호 씨에서 박세진 씨로 넘어간 근거였던 청구인낙이 준재심으로 취소됐다는 판결이 확정됐고, 김 씨는 경매절차 자체를 취소해 달라고 고민합니다.
대금을 다 낸 뒤 소유권 이전의 근거가 사라졌다면, 경매절차를 취소하고 납부한 돈을 돌려받을 수 있을까요?
민사집행법 제268조에 따라 담보권 실행 경매에도 준용되는 제96조 제1항의 경매절차 취소는, 매각대금을 완납하기 전에 부동산이 없어지거나 소유권을 넘길 수 없는 사정이 명백해진 경우를 말합니다. 대금을 모두 낸 뒤에 소유권의 근거가 된 청구인낙이 취소되더라도, 그 사정만으로 경매절차를 취소할 수는 없습니다.
그렇다고 매수인이 구제받을 길이 전혀 없는 것은 아닙니다. 매수인은 민법상 경매 목적물의 담보책임 규정을 적용하거나 유추해 매각대금을 받은 채무자에게 책임을 물을 수 있고, 채무자가 변제할 능력이 없다면 배당을 받은 채권자에게 전부 또는 일부 반환을 청구할 수 있습니다. 원칙적으로는 경매절차 밖에서 별도의 소송으로 청구합니다. 다만 아직 배당이 이뤄지지 않았다면, 매수인은 집행법원에 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
대금 완납 뒤 생긴 사정은 경매 취소 사유가 아니지만, 담보책임을 통한 구제 가능성은 남습니다.
참고: 대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정, 대법원 2017.4.19.자 2016그172 결정; 민사집행법 제268조, 제96조 제1항; 민법 제578조, 제570조
