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대전 유성구의 다가구주택을 가진 김 씨는 예전 매수희망자 윤 씨와의 매매예약이 깨지면서 관련 권리도 사라졌지만, 가등기는 등기부에 남겨두었습니다. 몇 년 뒤 최 씨가 이 주택을 매수예약하면서 김 씨와 윤 씨는 기존 가등기를 활용하기로 했고, 최 씨 앞으로 가등기 이전의 부기등기까지 마쳤습니다. 그 부기등기 전에 등기부상 새 이해관계를 가진 사람은 없었는데, 뒤늦게 김 씨가 오래된 가등기라며 말소를 요구했습니다.
새로운 매매예약에 맞춰 기존 가등기를 이전받았다면, 소유자의 말소청구를 막을 수 있을까요?
실제 권리관계가 사라진 등기라도, 나중에 다시 권리관계가 생겼을 때 기존 등기를 활용하기로 합의하는 것을 무효등기의 유용이라고 합니다. 판례는 이때 등기 유용 전에 새로운 이해관계를 얻은 제3자가 없다면, 그 제3자의 권리를 해치지 않는 범위에서 기존 등기를 활용할 수 있다고 봅니다.
가등기를 넘겨받은 사람이 실제로 이전 부기등기를 마쳤다면, 소유자에게 가등기 유용 합의를 내세워 말소청구에 대항할 수 있습니다. 다만 이전 부기등기보다 먼저 등기부상 이해관계를 취득한 제3자에게는 그 합의만으로 가등기의 효력을 주장할 수 없습니다. 이 사례처럼 그 전에 그런 제3자가 없었다면, 최 씨는 김 씨의 말소청구에 대항할 수 있습니다.
참고: 대법원 2012. 12. 6. 선고 2001다2846 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결
부기등기 전 제3자의 이해관계가 없었다면, 기존 가등기 유용 합의로 말소청구에 대항할 수 있습니다.
