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성남시 분당구의 다세대주택에 살던 임차인 이수진 씨는 직장 발령으로 집주인 한도윤 씨의 동의를 받아 집을 정민호 씨에게 전대했습니다. 이 씨는 이사한 뒤에도 주민등록을 옮기지 않았지만, 정 씨 역시 새집에 전입신고를 하지 않은 채 거주했습니다. 몇 달 뒤 집에 근저당권이 설정되고 경매가 시작되자, 이 씨는 기존 주소에 주민등록이 남아 있으니 임차권을 지킬 수 있을지 걱정했습니다.
전차인은 전입신고를 하지 않고 임차인만 주민등록을 남겨둔 경우, 임차인은 경매 매수인에게 대항할 수 있을까요?
집주인의 동의를 받아 전대했더라도, 임차인이 집을 직접 점유하지 않고 다른 사람을 통해 간접 점유한다면 임차인 자신의 주민등록만으로 대항요건을 갖췄다고 볼 수 없습니다. 실제 거주하는 전차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 임차인의 임대차가 제3자에게 대항력을 갖출 수 있다는 것이 판례의 취지입니다.
따라서 이수진 씨처럼 임차인은 이사하고 전차인도 전입신고를 하지 않았다면, 남아 있는 임차인의 주민등록만으로는 대항력을 유지하기 어렵습니다. 전대에 대한 임대인의 동의와 임차인의 주민등록 유지만으로는 부족하고, 실제 거주하는 전차인의 전입신고가 중요합니다.
참고: 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주민등록법 제6조 제1항
