보증금이 소액이면 근저당이 많아도 안전할까?

상황

서울 강북구의 한 다세대주택을 보러 간 임차인 윤 씨는 보증금 3,300만 원이라는 조건에 솔깃했습니다. 집주인은 등기부에 근저당권이 여러 건 있지만 소액임차인 보호를 받을 수 있다며 안심시켰고, 윤 씨도 주변 비슷한 집의 보증금이 훨씬 높다는 점과 선순위 담보가 집값을 웃돌 수 있다는 점을 알고 있었습니다.

쟁점

소액임차인 기준에 해당하는 보증금이면, 근저당권이 많아도 최우선변제를 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

소액임차인 보호 기준 안에 들어간다는 사실만으로 언제나 최우선변제를 받는 것은 아닙니다. 선순위 담보가 부동산 가치를 넘을 정도로 설정된 사정을 알면서, 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 임차하는 등 제도를 악용한 정황이 있다면 근저당권자가 배당에 이의를 제기해 배당에서 제외될 가능성이 있습니다. 보증금 액수만 확인할 것이 아니라 임대차가 실제로 어떻게 이뤄졌는지도 함께 살펴야 합니다.

소액임차인 기준에 해당해도 배당에서 제외될 가능성은 남습니다.

참고: 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결

중개 실무 확인

• 등기부에서 근저당권의 설정 순서와 채권최고액을 확인하고, 매매 시세와 비교합니다.
• 비슷한 주택의 임대차 시세와 보증금이 크게 차이 나는 이유를 확인합니다.
• 임차인에게 소액임차인 보호가 확정적인 것은 아니며, 사안에 따라 배당에서 제외될 수 있음을 설명합니다.