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천안의 한 다세대주택에 살던 임차인 이소라 씨는 어머니를 돌보느라 잠시 집을 비운 사이 주민등록이 행정청 직권으로 말소됐습니다. 집주인 장 씨는 그 틈에 중개사 오 대표를 통해 집을 팔았고, 매수인 서 씨는 주민등록상 거주자가 없는 것을 확인한 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. 뒤늦게 말소 사실을 안 이 씨는 주민등록을 다시 등록했지만, 서 씨는 *“집을 살 때는 등록된 임차인이 없었다”*며 맞섰습니다.
재등록을 하면 이소라 씨는 새 소유자에게도 임대차 대항력을 주장할 수 있을까요?
주민등록은 임대차 대항력이 유지되기 위한 요건이므로, 임차인의 뜻과 무관한 직권말소라도 원칙적으로는 대항력이 끊깁니다. 다만 이의절차로 말소가 회복되거나, 재등록을 통해 임차인이 주민등록을 유지하려 했다는 점이 분명해지면 대항력은 소급해 유지될 수 있습니다.
예외도 있습니다. 이의절차로 회복된 것이 아니라 재등록된 경우, 말소 뒤 재등록 전에 주민등록이 없다고 믿고 주택에 관한 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 그 기간의 대항력 유지를 주장할 수 없습니다. 서 씨가 그 사이 소유권을 취득했고 실제로 선의였다면, 이 씨는 서 씨에게 대항력을 내세우기 어렵습니다. 재등록만으로 그 사이 권리를 취득한 선의의 제3자까지 구속할 수 있는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결; 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것); 동법 시행령 제29조
