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가온시 솔빛동의 한결기공은 직원 기숙사용으로 보증금 2억 2천만 원에 아파트를 임차했고, 계약서에는 회사가 임차인으로 적혔습니다. 회사가 거주자로 선정한 이 씨가 집을 인도받아 전입신고를 마쳤고, 회사와 임대인 정 씨가 작성한 임대차계약서에는 확정일자도 받았습니다. 몇 달 뒤 아파트 입구에 경매개시 통지서가 붙자, 이 씨와 회사 담당자 박 과장은 보증금을 지킬 수 있을지 중개사 윤 실장에게 물었습니다.
회사가 임차인이고 직원이 전입한 경우에도 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
법인이 직원의 주거용으로 주택을 빌렸다고 해서 언제나 주택임대차보호법의 보호를 받는 것은 아닙니다. 임차 법인이 「중소기업기본법」에 따른 중소기업이어야 하고, 회사가 선정한 직원이 집을 인도받아 주민등록을 마쳐야 대항력 규정이 적용될 수 있습니다. 이때 직원이 바뀐다면 새로 선정된 직원도 집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며, 새 직원의 요건이 갖춰진 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다.
경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받으려면 대항요건에 더해 확정일자도 필요합니다. 법인 임차의 경우 확정일자는 직원 개인이 아닌 법인과 임대인 사이의 임대차계약서에 받아야 합니다. 중소기업 여부, 직원의 실제 입주·전입, 법인 계약서의 확정일자를 함께 확인해야 보호 여부를 가늠할 수 있습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제3항, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항, 「중소기업기본법」 제2조
