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대전 솔빛동의 다가구주택에 사는 임차인 한유진 씨는 임대인 박도현 씨와 맺은 2년 계약이 끝나자 재계약을 앞두고 있습니다. 박 씨는 보증금 8,000만 원을 9,200만 원으로 올려야 계약하겠다며 새 계약서를 내밀었고, 유진 씨는 중개사 윤 대표에게 “인상 폭이 너무 큰 것 아니냐”고 물었습니다. 아직 새 계약 조건에 합의하거나 서명하지는 않은 상태입니다.
계약기간이 끝난 뒤 새로 재계약할 때도 보증금 증액 한도가 적용될까요?
주택임대차보호법 제7조의 증액 제한은 임대차계약이 계속되는 중 사정변경을 이유로 한쪽이 보증금 증액을 청구할 때 적용됩니다. 이때 증액은 약정 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 계약 또는 보증금 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
반면 계약기간이 끝난 뒤 새 계약을 맺거나, 계약기간 중이라도 당사자들이 합의해 보증금을 올리는 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 따라서 이 사례에서 9,200만 원이 법정 증액 한도를 넘었다는 이유만으로 재계약 조건을 제한할 수는 없고, 유진 씨와 박 씨가 조건을 협의해야 합니다. 다만 계약이 아직 끝나지 않았는데 임대인이 일방적으로 증액을 청구하는 상황이라면 판단이 달라질 수 있습니다.
보증금을 월세로 전환하는 경우에도 별도의 전환율 제한이 있습니다. 원문은 이 제한 역시 계약기간 중 전환에 관한 것으로 보며, 계약이 끝난 뒤 새로 재계약하는 경우에는 적용되지 않는다고 설명합니다. 보증금 감액 청구에는 증액 한도와 같은 명문 기준이 없고, 하급심은 현저하고 예측하기 어려운 사정변경 등 엄격한 요건을 갖춘 경우에만 인정될 수 있다고 보았습니다.
참고: 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결, 서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결; 「주택임대차보호법」 제7조, 제7조의2; 「주택임대차보호법시행령」 제8조 제1항, 제8조 제2항, 제9조 제1항, 제9조 제2항.
계약 만료 뒤 새로 맺는 계약의 보증금은 5% 한도로 자동 제한되지 않으므로, 조건을 합의하기 전에 계약의 종료 여부부터 확인해야 합니다.
