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성남의 오래된 다세대주택을 사기로 한 박 씨는 임대인 최 씨에게 계약금과 중도금까지 건넸습니다. 잔금을 치르기로 한 날, 최 씨는 더 높은 값을 부른 윤 씨에게 집을 팔았다며 잔금 수령을 거부했고, 김 대표가 확인해 보니 등기부에는 이미 윤 씨 앞으로 소유권이 이전돼 있었습니다.
이미 중도금까지 지급했는데 집의 소유권이 다른 사람에게 넘어갔다면, 박 씨는 어떤 구제를 받을 수 있을까요?
계약이 성립한 뒤에는 한쪽이 마음대로 계약을 끝낼 수 있는 것이 원칙적으로 아닙니다. 계약금만 오간 단계라면 일정한 조건에서 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식으로 해제할 수 있지만, 중도금 지급은 이행에 착수한 경우에 해당하므로 최 씨가 계약금과 중도금을 돌려주는 것만으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없습니다.
다만 등기 상태에 따라 구제 방법이 달라집니다. 아직 최 씨 앞으로 등기가 남아 있다면, 박 씨는 잔금을 변제공탁한 뒤 처분금지가처분과 소유권이전등기절차 이행청구를 검토할 수 있습니다. 반면 이 사례처럼 윤 씨 앞으로 등기가 넘어간 경우에는 특별한 사정이 없는 한 박 씨가 그 집의 소유권을 취득하기 어렵습니다. 최 씨의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 것이므로 계약을 해제하고, 계약금·중도금과 각 금액을 받은 날부터의 이자를 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 이 이자는 원상회복의 범위에 속하며, 소송이 제기된 경우 소장 송달 다음 날부터의 지체책임에 적용되는 이율과는 구분됩니다. 박 씨는 계약 해제로 생긴 손해의 배상도 청구할 수 있고, 최 씨의 재매도가 형사상 배임죄에 해당할 가능성도 있습니다.
등기 이전 여부를 먼저 확인하고, 해제·등기이전 청구 등 구제 방향을 나눠야 합니다.
참고: 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2001다76298 판결, 대법원 1988. 12. 13. 선고 88도750 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 민법 제543조 제1항, 민법 제565조 제1항, 민법 제546조, 민법 제548조 제1항, 민법 제548조 제2항, 민법 제551조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항
