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서진 씨는 전북 해안 마을의 토지를 샀지만, 태호 씨가 허락 없이 그 위에 작은 별채를 지어 세를 놓고 있었고 은별 씨가 살고 있었습니다. 이웃 건물의 대장에는 서진 씨 땅이 대지로 잘못 적혀 있었는데, 태호 씨는 정정 신청에 협조하지 않았습니다. 얼마 뒤 바다온 주식회사가 경매로 인근 숙박시설을 취득하자, 태호 씨는 경계에 화단과 철제 구조물을 설치해 출입로를 좁혔습니다.
토지·건물의 소유권이 여러 방식으로 방해받을 때, 누구에게 어떤 청구를 할 수 있을까요?
건물 임차인의 대항력은 원칙적으로 건물에 관한 권리이지, 토지를 사용할 권리까지 만들어 주지는 않습니다. 그래서 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물 철거를 청구하고, 건물 점유자인 임차인에게는 건물에서 나가 달라고 청구할 수 있습니다. 건물 소유자에게는 퇴거가 아니라 철거를 구하는 것이 맞습니다.
건축물대장에 다른 사람의 토지가 대지로 잘못 기재되어 있으면, 토지 소유자가 관청에 바로 정정을 요구해 해결할 수 없는 경우가 있습니다. 건축물대장 소관청이 직권으로 고치는 경우가 아니라면 건축물 소유자의 신청이 필요하기 때문입니다. 잘못된 기재가 토지 사용·수익을 막고 건축이나 소유권보존등기에도 지장을 준다면, 토지 소유자는 건축물 소유자를 상대로 정정 신청을 하겠다는 의사표시를 구하는 소를 제기할 수 있습니다.
자기 땅에 구조물을 설치했더라도 언제나 그대로 둘 수 있는 것은 아닙니다. 설치가 권리남용에 해당하고 이웃 건물의 사용·수익을 실질적으로 침해한다면, 이웃 건물 소유자는 소유권에 기한 방해제거로 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 경계에 구조물이 있다는 사실만으로 철거가 인정되는 것은 아니며, 권리남용과 실질적인 침해가 문제 됩니다.
점유자에게는 퇴거, 건물 소유자에게는 철거, 잘못된 대장에는 정정 의사표시를 구분해 청구해야 합니다.
참고: 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결; 대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다206075 판결; 대법원 1967. 11. 28. 선고 67다2155 판결; 대법원 2014. 10. 30. 선고 2014다42967 판결; 건축법 제38조, 제39조; 건축법 시행령 제25조; 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조, 제6조
