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천안 외곽에서 공동주택 사업을 추진하던 시행사 대표 박도윤은 토지를 소유한 상태로 건축허가를 받았습니다. 이후 자금 조달을 위해 대지를 신탁회사에 담보신탁하고 소유권이전등기까지 마쳤는데, 현장 펜스 앞에서 등기사항증명서를 확인한 중개사 김서연은 소유자가 신탁회사로 바뀐 것을 발견했습니다. 박 대표는 사업을 계속 진행하니 자신이 여전히 대지 소유권을 확보한 것 아니냐고 물었습니다.
건축허가를 받은 뒤 대지를 담보신탁해 소유명의가 신탁회사로 넘어가도, 건축주가 대지 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있을까요?
건축법은 분양 목적 공동주택의 건축허가를 받으려는 사람에게 대지 소유권 확보를 요구합니다. 건축법 시행규칙상 허가권자는 대지 소유에 관한 권리를 확인할 때 등기사항증명서를 확인합니다.
담보신탁으로 소유권이전등기가 이뤄지면 소유권은 위탁자에게 남아 있는 것이 아니라 수탁자에게 이전됩니다. 수탁자는 신탁계약에 따른 제한을 받지만, 신탁재산의 배타적인 관리·처분 권한은 수탁자에게 있습니다. 따라서 담보신탁 뒤에는 건축주가 대지 소유권을 확보한 것으로 보기 어렵고, 해당 소유권 요건을 충족한다고 할 수 없습니다. 다만 이 판단만으로 이미 난 건축허가의 효력이나 후속 처분까지 단정해서는 안 됩니다.
등기명의가 신탁회사로 이전됐다면, 건축주가 대지 소유권을 확보했다고 볼 수 없습니다.
참고: 「건축법」 제11조제1항, 「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항 제1호 단서, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서, 「신탁법」, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결례, 대법원 2003. 1. 27. 선고 2000마2997 결정례
